房地产市场现状-产业报告

　　房地产市场在短期行政调控以及长效机制预期影响下，我国重点城市新房市场成交面积

继续缩减，青年优质劳动力进一步向二线城市聚集，预计企业盈利变化和政策环境将一直在

发生着剧烈变化。以下是房地产市场现状分析。

　　近几年来，房地产市场发展的比较迅速，但是分化现象也比较严重。房地产行业分析，

一二线城市库存紧张，供不应求，三四线城市却面临高库存的难题。政府针对房地产市场的

现状也颁布了许多措施，诸如限购、限贷以及限售等。但是不可否认房地产市场对于宏观经

济的发展起到无可替代的作用。不管是拉动效应还是推动作用，房地产业部门与其他各产业

部门关系密切，影响的范围非常广泛。

　　从历史地产股的估值与ROE 的关系来看，2008 年以前，房地产行业ROE 和PE 呈现同步

关系，而且PE 随着ROE 的突破而创出新高，而2008 年之后，随着严苛房地产政策的出台，

PE 持续收缩至20 倍以下。房地产市场现状分析，随后PE 会领先于ROE，其内在联系可以理

解为房企的销售改善，销售利润水平回升，市场给予估值上的反映，而由于房企会计制度延

后确认的属性，所以体现到财务报表上房企的ROE 随后同步出现改善趋势。

　　从房地产的黄金十年到行业的白银时代，行业利润水平中枢下滑已是业内不争的事实，

过去一味囤地追求高毛利而导致库存积压的模式无法持续，在利润率下行趋势下，高杠杆、

快周转的模式曾一度大行其道，但随着行业调控手段的多样化和严格化，一味追求高杠杆、

快周转又受到了限购限贷和融资收紧等调控手段的打压，在这种利润和规模的平衡之下，如

何追求“有质量的增长”、追求资产回报率的提升，成为了当下房企的命题。因此如何理解

地产股的合理估值，应该正确且深入地来看待未来我国房地产企业ROE 的发展方向。

　　2009 年至2017 年，是城市需求热度从东部向中西部蔓延的过程，三四线城市销售也高

歌猛进，成交创历史新高。而进入2018 年后，这种热度蔓延的趋势进一步扩散、 进一步下

沉，但增速呈现放缓。全国商品房销售面积仅同比增长1.3%，单月同比增速已转为负增

长。分结构来看，增速下滑的主要原因是东部尤其是三四线城市开始面临增速回落，相对而

言中西部三四线城市的热度依然维持，这也符合近期调研的结论。

　　积极的因素体现在重点一二线城市，虽然整体还是处于负增长区间，但是降幅在二季度

开始明显收窄，一线城市也是在近两年以来首次重归正增长。一二线城市和三四线城市的增

速差在经历了2017 年的持续扩大后，在2018 年重新收敛。

　　截止2018 年1-3 月份，全国房地产开发投资21291 亿元，同比名义增长10.4%，增速

比1-2 月份提高0.5 个百分点。房地产市场现状分析，住宅投资14705 亿元，增长13.3%，

增速提高1 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。

　　房地产开发企业房屋施工面积646556 万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2 月份持

平。其中，住宅施工面积441540 万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615 万平方米，

增长9.7%，增速提高6.8 个百分点。其中，住宅新开工面积25531 万平方米，增长12.2%。

房屋竣工面积20709 万平方米，下降10.1%，降幅收窄2 个百分点。其中，住宅竣工面积

14198 万平方米，下降14.0%。

　　房地产业自“招拍挂”制度推出后迎来快速发展的黄金十五年，现今已成为了在我国经

济中地位举足轻重的一部分，从GDP、财政、投资多个方面影响着中国。在卧国经济开始走

向新时代的大背景下，“房住不炒”的指导思想更是决定了未来房地产市场的发展方向，这

一系列的改变影响着房地产开发商们的战略决策与业务模式。以上便是房地产市场现状分析

所有内容了。

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