202X

养老问题专题研究

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国际经验1：住

区格局与理念诉

求

——美国、日本

的老年住区

总体研究框架

ª宏观篇：“老龄化”与中国社会

ª微观篇（一）：养老的“家庭策略”

ª微观篇（二）：走进老年群体

ª鉴别活跃长者：市场细分

ª满足活跃长者：产品特色

ª晚年理财计划：住房逆抵押贷款

ª国际经验（一）：美国、日本的退休老人住宅社区

ª国际经验（二）：日本的“福祉居住环境”

ª国内经验：北京太阳城、上海亲和源

社

会

篇

商

业

篇

案

例

篇

与普通住宅的交流程度

01

l 专住型 vs 混住型

对医疗保健的需求程度

02

护理型 vs 辅助型 vs 独立型

03

国外老年住区模式

l

全部是老年住户的社区

l

全部是老年住户的公寓

l

在社区中安排若干栋专门为老年住户设计的建筑，可集中安排，也可分散安排

l

在公寓中布置若干套专门为老年住户设计的住宅，可集中布置，也可分散在整栋公寓中

○

岛根县滨田市绿之丘小区县营住宅的70户中有10户，市营住宅的90户中有20户老年住户，

在每层中老年入住户成对布置，两侧布置一般住户将其包围

专混

住住

型型

国外老年住区模式

国外老年住区模式

基本分类

○政府投资养老院模式

○原宅适老化改造模式

○新建住区适老化通用模式

○新建住区部分老年住宅/公寓混住模式

●日本“千叶新城”

○新建住区全部老年住宅/公寓专住模式

●美国“太阳城”、日本“横滨太阳城”

●日本东京老年退休居住社区

01

02

护理居住型（公寓）

l

由居住单元、公共活动部分、管理服务部分组成

l

设计上更接近普通居住建筑的风格和特点，居住空间设计

比较个性化

l

由居住单元、护理组团、公共活动部分组成

l

建筑的组织一般围绕护理人员的工作台展开

l

入住老年人大部分身体虚弱，患有老年性疾病，生活大都

不能自理，需要24小时护理

辅助居住型（公寓）

国外老年住区模式

公寓式的独立居住型老年住宅由居住单元、公共活动空间以及管理服务部分组成，

设计根据业主的资金状况和市场定位，变化幅度比较大

一般不提供医疗门诊

独立居住型

可以有独立式、联排式、公寓式等多种形式，而在建筑规范中属于居住建筑，而前两类通常属于

前两类多为公寓式公共建筑，需要特别注册

国外老年住区模式

美国

老年住宅以连体别墅为主

社区内有各种各样的俱乐部，开设

的课程和组织的活动很多

户外活动较多、户外空间较大

社区规模大，配套齐全

美国老年人的生活质量是在良好的

社会保障体系和独立自主的社会文

化的基础上实现的

对比美、日的老年社区

日本

对比美、日的老年社区

l 日本老年人的生活质量是在良好的社会保障体系和尊老敬老的传统文化的

基础上实现的

l 老年住宅以集合住宅为主

l 三种老年住宅产品在社区内共存，形成满足各类型老年人基本生活需求的

老龄人生活社区

○具有无障碍设施的老年住宅产品

○具有看护性质的老年人住宅产品

○能和家人共同生活的“二代居”住宅产品

l 社区内医疗保健系统完备，住宅内自动化、电气化程度高，无障碍设计细

致入微

千叶县“新村”集合住宅

l 项目特点

l 混住型社区

○通过多户型的变化和多样、完善服务设施，满足老人、中年人、青年夫妇不同年龄层次

的居住需求

○人们可以根据各自的愿望选择多代合居、近居或邻居的形式

○安排有专门设计的老年住宅

千叶县“新村”集合住宅

p首层平面

1

2

3

4

5

6

10

12121212

9

911

10

8

1、普通住宅

2、普通住宅

3、老龄者住宅

4、普通住宅

5、多代家庭住宅

6、文化设施

7、公共花园

8、体育设施

9、停车场

10、自行车停放处

11、摩托车停放处

12、垃圾收集站

千叶县“新村”集合住宅

鸟瞰图

内部景观

太阳城是美国著名的退休社20世纪50年代，这里是一片结果来这里度假的基本是老

区，它位于亚利桑那州，凤半沙漠的棉田，地产建筑商年人，受到启发，他把目标

凰城西北12英里Del Webb路过此地，觉得这定在老年人身上

里气候炎热干燥，土地又非

常便宜，决定在这里建些住

宅，供美国寒带一些农民在

冬季农闲时到这里来度假

发展历史

美国“太阳城”

通过广告宣传，原准备在1960年元旦期间吸引

1万参观者，结果来了10万人

01

由于房价低，气候环境好，房子供不应求，1960年开始销售，第一个周末销

售237套，至第一个月底，销售了第一年预订建造的400套，二期675套很快推

出了

02

公司原本计划前三年销售1700套住宅，但到

1960年底，2000套房子销售一空

03

发展历史

美国“太阳城”

l

太阳城于1959年开始建设，经过20年的发展基本建成

由于越来越多的退休人员居住到这个区域，太阳城不断发展、扩大

在80年代后期，开始建造Sun City West

在90年代后期，开始建造Sun City Grand

l

进入21世纪开，始建造Sun City Festival

到1996年时，这里的居民已达9.6万，现在估计有14万

发展历史

美国“太阳城”

美国“太阳城”

美国“太阳城”

p城市魅力

ª气候：阳光充足，全年312天能够接收到日照

ª宜老：安全、方便

l城区除拥有几所大的专为老人服务的综合性医院外，

心脏病中心、眼科中心等数百个医疗诊所遍布大街小巷，

许多患有突发性危险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个

项链一样的报警装置，遇到危险，只要按一下“项坠”，

救护车就会立即赶到

l疗养院和老人照顾中心鳞次栉比，需要照顾的老人，

根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服

务

美国“太阳城”

p城市魅力

ª气质A：缓慢、悠闲

l太阳城的住宅不是平房就是别墅，不用爬楼

l车辆最高时速限30英里，高尔夫球车是主要交通工具

ª气质B：健康、活跃

l拥有1200亩高尔夫球场，“高尔夫爱好者的天堂”

l太阳城的名声很大程度上来自于这里的老年人活跃的生活方式

ª气质C：老有所为

l许多老人身体健壮，不甘寂寞，义务参与各项管理，积极投入各种

活动者，这里有“志愿者之城”的美称

1960年，开盘之前，Del

Webb 做好了五件事情

○价格适当的样板房

○娱乐、工艺设施

○拥有好餐厅的宾馆

○一个邮局

○一个商业中心

n

Del Webb公司将娱乐设

施、高尔夫球场、商业这个模式成为所有退休

设施作为太阳城发展的社区规划的学习的对象

关键

n

开发模式

美国“太阳城”

截至1968年，太阳城开发了三个娱乐中

心

○Oakmont

○Fairway

○New Mountain View Center

01

70年代，又相继开发了三个娱乐中心

○Lakeview

○Sundial and Bell

○Marinette

02

开发模式

美国“太阳城”

项目定位项目概况

l 老年人持续社区照顾中心

（社区型疗养院）

l 由日本高级护理业的领袖

企业日本健康理疗公司经

营管理

l 该项目为两栋由一个亭子

样的社区建筑相连接的“

村屋”式建筑，每栋都有

240套带独立社区设施及厨

房设备的房间

l 其中一栋配备了120张带有

特殊护理仪器的床位

l 天然化的景观设计

日本横滨太阳城

日本横滨太阳城

日本横滨太阳城

日本横滨太阳城

特点

03

综合独立、辅助及

护理居住于一体

城市中心的高层集

合住宅

01

02

专住型老年社区

东京老年退休居住社区

东京市中心

地点：

美国PERKINS EASTMAN建筑事务所设计

设计单位：

为乐于在城市中心安度晚年的老年人提供舒适的居住场

所和酒店式公共服务

理念：

6层裙楼、25层塔楼

形式：

东京老年退休居住社区

东京老年退休居住社区

p特点

ª综合独立、辅助及护理居住于一体

l随着生理状况老化，老年人会从独立生活逐渐演变到需要辅助照料，部分老年

人会需要迁入护理居所

l如果将老年独立、辅助及护理居住组织在一起，形成老年居住社区，将方便老

年人退休后的生活，他们不需要随身体状况的变化而变更居所

ª城市中心的高层住宅

l城市中心拥有丰富的社会公共资源、众多的文化娱乐设施、方便的公共交通等，

成为不少老年人向往安度晚年的场所

l城市中心土地昂贵，老年社区向高层发展

1层为门厅接待及服顶部两层为可饱览

务、文具图书和礼港湾景色的餐厅、

品店、图书室、阅酒吧及私人俱乐部

览室、多媒体及表

演厅、咖啡及茶室、

烧烤餐厅等

123

2层有健身房、有氧

运动室、游泳室、

日式浴室、美容厅、

休闲交谊厅、芳香

理疗、按摩理疗及

健康门诊等

2层及顶部两层为公共部分

东京老年退休居住社区

东京老年退休居住社区

一层平面

3-6层提供134个护理和辅7-25层为老年独立居住公

助生活的居住单元寓

○其中3、4层为辅助居住

公寓层

○5层为护理居住层

○6层是专为患有老年痴呆

症老人所提供的护理居

住单元

12

东京老年退休居住社区

东京老年退休居住社区

辅助居住层平面

（3-4层）

东京老年退休居住社区

护理居住层

平面（5-6

层）

东京老年退休居住社区

独立居住层平面（7-25层）

对比美、日的老年社区

l 美国——活跃的老年生活

l 具有明显的市场导向

l 吸引和满足“活跃长者”

l 借鉴：市场选择与开发模式

○日本——自助自理、有保障的老年生活

l 具有明显的社会导向

l 满足各个年龄段、具有不同需求的老年人

l 借鉴：文化因素与人文关怀