建筑工程行业计划书范文
项目名称：建筑工程行业计划书范文
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撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司
撰稿时间：2013年9月2日
第一章 执行摘要
建筑业产业关联度高、就业容量大, 是国民经济的重要生产部门。建筑业是国民经济的支柱产业, 在全面建设小康社会中肩负着重要的历史使命。一方面产业结构优化升级, 使我国固定资产投资规模将保持在一个适度的较高的水平, 为建筑业的发展带来广阔的市场空间。另一方面WTO 过渡期结束, 国内、国际市场一体化, 我国建筑业将面临着更加激烈的竞争, 机遇与挑战并存。必须进一步深化改革, 增强活力, 实现新发展。另一方面根据行政许可法和建筑市场发展的要求,改革和完善建筑市场准入和清出制度, 改进并规范招投标规则。建立全国联网的工程建设信用体系, 实施信用监督和失信惩戒制度, 建立健全企业自律、政府监管、专家咨询和社会保险相结合的勘察设计质量安全保障机制。重点加强政府投资工程全过程质量安全监管。依法落实安全生产责任制, 确保建筑工人作业安全, 对人民生命财产安全负责。充分发挥行业协会、学会在行业管理、行业自律、行业发展,以及反映会员诉求, 维护会员利益等方面的作用。
建筑业要以科学发展观为指导, 推进产业结构优升级, 走新型工业化的道路。在设计中积极采用节能、环保的新工艺、新技术、新设备、新材料, 确保新建工厂和技术改造后的企业都能实现低投入、低消耗、低排放和高效率,实现经济增长方式的转变。建筑业要为国民经济各行各业产业结构优化升级服务, 在建设资源节约型、环境友好型社会中做出应有的贡献。
第二章 需求分析
随着我国经济的快速发展和人民生活水平的提高以及对外交流的不断扩大， 现代星级酒店不断增加，为用户提供舒适的商务、居住、娱乐环境和完善的服务功能， 同时其能源消耗也相对较高。根据有关部门测算，我国现代星级酒店每平方米面积的平 均年耗电量为150度，在我国一座3～5万m2 的星 级酒店，其年总能耗大约相当于3000～4000t标准煤，可见星级酒店能耗之大。
1、从需求层面来看：
(1)中国旅游业的整体快速发展带动了高档星级酒店的发展
随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一，而中国更是在世界旅游业的发展中扮演着越来越重要的作用。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业已经是中国经济发展的支柱性产业之一。在内需启动、消费升级以及国民收入不断提高的背景下，中国旅游业正步入黄金发展期。根据规划，“十二五”时期，中国政府将多策并举，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。国内旅游行业政策环境持续改善，行业也将迎来一个崭新的发展阶段。作为旅游业的重要组成部分，星级酒店自然也就水涨船高，迎来了快速发展的机会。
(2)中国城市化进程加快导致对高档酒店的需求快速增加
2012年8月17日国家统计局今日发布报告显示，2011年城镇化率达51.27%，2002年至2011年，我国城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展，如此高速的城镇化速度自然而然加大了对高档酒店的需求，比如宁波市区的东扩催生出了东部新城，也催生出了汇聚雷迪森、皇冠假日、洲际等品牌的酒店集聚地，杭州下沙、宁波鄞州等地也一样。此外，中国城市化进程的快速发展也导致了一些外资品牌的酒店由一线城市争相进入二三线城市，掀起了各酒店集团新一轮的圈地运动。
2、从供给层面来看：
(1)中国地方政府政策的推动作用
星级酒店是一个资金密集型行业，尤其是五星级酒店，一个五星级酒店的建筑成本动辄几亿，再加上高档酒店可以提升当地的形象，因此高档酒店自然也成为了政府招商引资的主要方向之一，许多房地产商在成片土地开发过程中往往会被当地政府要求建设高档酒店。同时，为了鼓励民间资本兴建高档酒店，当地政府往往会出台一系列的奖励政策，如税收的减免、评星的奖励等等。比如前段时间网络上吵的沸沸扬扬的太和县酒店星评奖励事件，某酒店评上四星后可以获得该县商务局的1500万奖励(如果评上五星可获2000万奖励)。政府的这些优惠和奖励政策对于高档酒店的投资也产生了很大的推动作用。
(2)中国房地产快速增长所产生的连带效应
近几年，房地产的暴力导致了房地产的发展呈现出一种井喷的态势，房地产商为了提高楼盘和商业地产的价值，往往会在楼盘或者商业地产的周边建设配套的酒店，为了跟楼盘和商业地产的地位相匹配，往往这些配套的酒店的档次都较高，万达、恒大、绿地等都是典型的例子。大连万达集团从2005年开始进军星级酒店，截止2012年已经开业28家五星和超五星酒店，并且计划到2015年开业70家五星和超五星酒店，考虑到这些酒店都是自建的，这个速度是相当惊人的。另外，房地产的快速发展所带来的地皮增值也是高档酒店快速发展的原因之一，虽然高档酒店的经营存在所谓的利润“黑洞”，可是酒店作为一个商业地产所带来的整体快速增值也是有目共睹的，有些业主经营几年后把酒店整体出售往往可以获取不菲的经济效益。“由于投资者对中国房地产价格有持续上涨的预期，导致很多业外资本，主要是房地产行业资本、房地产投资基金等财务投资者，纷纷进入中国的星级酒店。”华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱认为这是导致星级酒店供给增长的一个重要推动因素。
(3)中国私人老板的消费观念的带动作用
中国的民营经济比较发达，造就了一大批的私人老板，而在中国的私人老板来看，拥有一家属于自己的高档酒店是一件非常有面子的事，正是在这种消费观念的影响下，许多私人老板开始投资高档酒店，虽然这些私人老板基本上都只投资一两家酒店，可是架不住中国的私人老板数量的庞大，当前这种性质的高档酒店已经占据了很大的一个比重。
第三章 建筑工程市场分析
产业结构中，以服务产业为主的第三产业较其他产业更能够产生较多的商务旅游需求，尤其是金融服务业和商务服务业，差旅需求更大。根据十二五规划，至2015年，国内生产总值年均增长7%，十二五规划中明确提出：把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，至2015年服务业增加值比重增加4个百分点达47%。贵阳、济南、西安、武汉、哈尔滨、南京的第三产业所占比重较大，苏州、天津、宁波、合肥第三产业发展迅速，它们的发展将进一步扩大商旅住宿需求。
由于第三产业的迅速发展，旅游业的行业地位和GDP占比将得到前所未有的提高。2010年中国旅游收入总额为1.57万亿人民币，同比2009年增长21.7%。据世界旅游组织预测，到2015年，中国将成为世界第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国。因此在未来的五年规划中，旅游业总收入的年均计划增速为10%，高于未来5年全国GDP年均增速7%的预定目标。与此同时，愈加完善的交通网络无疑将使城市间商务和旅游活动更加密切，也必将带动酒店需求的增长。
第四章 建筑工程行业趋势分析
中国星级酒店规模的发展非常迅速，同时作为最早跟国际接轨的产业之一，在引进西方先进管理理念和技术方面也表现的非常突出，从当下来看，中国星级酒店的发展主要有以下8个方面的趋势，具体如下：
1、集团化的趋势进一步凸显
中国星级酒店的整体规模已经非常庞大，但是连锁经营的模式占比才10%左右，绝大多数的酒店还是处于单体经营的方式。随着酒店集团的规模逐步扩大，酒店集团的经营优势也在进一步扩大，使得单体酒店的经营越来越困难，又反过来促进这些单体酒店加入到连锁经营中来。一方面，国内品牌酒店集团的发展速度开始加快，比如开元酒店集团的规模目标要求至2015年拥有至少63家高星级酒店和60家以上商务酒店、客房总量近3万间，首旅、金陵、锦江、海航等国内酒店管理公司也加快了发展的步伐；另一方面国际品牌酒店集团从专注于一线城市开始转向国内二三线城市，加快了全国布局的速度，国际品牌酒店在华房间数量过去5年中增长62%，某预测机构的数据是，到2013年，中国最大的30个城市中，国际连锁酒店的数量还会在目前的基础上增加52%。比如洲际集团计划在5年内将其设立于中国的酒店由目前的170家增加至300家、希尔顿则计划未来4年内再开100家新酒店、法国雅高集团计划到2015年其大中华区酒店数量将在目前110家的基础上增长三倍。一言概之，中国星级酒店迎来了连锁发展的井喷期，集团化的趋势将进一步凸显，整个星级酒店市场将面临一次全面的洗牌。
2、在线预订尤其是移动渠道预订将快速普及
全球在线旅游市场已经非常成熟，据统计有超过50%的旅游预订是通过网络进行，而中国由于起步较晚，在线旅游市场的份额相对还不是较高，但是已经迎来了高速发展的时机，尤其是近几年随着平板电脑、智能手机的普及，移动渠道预订作为一种新型的预订方式受到越来越多的人亲睐。据ForresterResearch统计移动渠道的预订在2008年和2010年期间增长了四倍。目前OTA诸如携程、e龙等、酒店集团诸如开元等都针对iOS系统和Android系统开发了酒店预订的移动终端应用软件，方便宾客可以随时随地进行酒店的预订。随着移动终端支付平台的建设更加完善，移动渠道预订这种新的预订方式势必会被越来越多的人所采用，就如下图中国旅游研究院所预测。
3、收益管理的应用日益普及
随着人力成本、原材料成本等费用的上升，酒店的盈利能力在下降，在现有的资源条件下如何达到收益的最大化成为了每家酒店所必须考虑的问题。开展收益管理就是提高酒店盈利能力的一条途径。收益管理目前在航空业已经应用的非常成熟，引进星级酒店的时间并不是很长，目前相对来说外资品牌的收益管理应用的较多，而国内品牌酒店实施收益管理的相对较少，开元酒店集团于2009年开始逐步在下属酒店推广收益管理，金陵酒店集团与锦江酒店集团也先后与IDeaSRevenueSolutions公司合作推进下属酒店收益管理工作的开展。对国内品牌酒店来说，开展收益管理除了要让现有的酒店总经理接受这种先进的理念外，更困难的是收益管理人才的培养，各类旅游院校也缺乏收益管理专业或科目的设置，目前人才市场上非常紧缺现成的收益管理人才，收益管理人才的培养目前主要依靠酒店或酒店集团自身。
4、个性化酒店的发展将加快
酒店的连锁发展加快了星级酒店的发展，但是也使得酒店产品出现了千篇一律的问题，随着人们生活水平的提高和精神层次需求的增多，对个性化酒店的需求也日趋增加。作为新出现的酒店种类，目前国际上还没有相关的分类和评价标准，笔者个人认为可以分为精品酒店和主题酒店两大类，前者是指那些具有浓郁的当地的文化特色和独特历史记忆的酒店，后者以酒店所在地最有影响力的地域特征、文化特质为素材，设计、建造、装饰、生产和提供服务的酒店。这两种酒店在某些方面也会交叉甚至重叠，有些酒店既可以算精品酒店也可以算主题酒店，因为具备某种文化内涵是两者的共同点，比如绍兴的大禹·开元、北京的颐和园安曼等。但是也有一些区别，比如前者的规模一般都比较小，一般提供管家式服务，客房的售价相对较高，不比五星级酒店低甚至要高，比如浙江的裸心谷；后者的规模可大可小，客房的售价也高低不一，比如迪斯尼主题酒店的规模一般较大，而佛文化主题酒店规模一般较小如深圳的菩提宾舍、无锡的灵山精舍等。不管如何，此类个性化酒店越来越受到公众的欢迎是不争的事实，在到到网的中国最佳酒店排行调查中，主题精品酒店占据了最受欢迎的酒店中的三成左右。这类酒店追求的本质是体验性，可以说是体验经济的一种外在表现。
5、环保技术的应用逐步推广
随着能源成本的日趋上升以及环保理念的全面普及，环保已经越来越受到星级酒店业主及管理方的重视，除了全员灌输环保理念提倡全员环保、引导宾客环保消费外，大量环保技术的采用也成为了一种有效的手段。如2008年10月18日开业的保定电谷锦江国际酒店利用太阳能光伏玻璃幕墙与建筑相结合的方式，运营一年下来减排二氧化碳260吨、二氧化硫0.9吨；又比如2009年12月25日开业的德州太阳谷微排国际酒店应用太阳能集热系统、外墙保温技术、采用温屏节能玻璃和BIPV温屏光伏组件等，每年可节约标准煤2640吨、节电660万度，减少污染物排放8672.4吨。虽然环保技术的应用在前期会有较大的资金投入，但是从长远考虑，不管是从能耗成本的节约还是从利国利民角度来看都是有百利而无一害的。
6、国内外品牌的房价差距将缩小
由于品牌的差距，国际品牌酒店的平均房价一向远远高于国内品牌酒店，尤其是五星级酒店层面。但是近年来，两者的差距在逐步缩小，主要有以下两个方面：首先是跟国际品牌的发展战略有关，国际品牌酒店正逐步向二三线城市发展，二三线城市的消费实力限制了国际品牌酒店的房价定位；其次是国内宾客消费在国际品牌酒店的消费比重逐年上升，也进一步限制了国际品牌酒店的房价定位。此外，随着国内品牌酒店对品牌重视程度的提升，国内品牌酒店的品牌知名度和品牌价值必然会得到一定程度的提升，也有助于缩小两者之间的差距。
7、品牌重视程度将提高
二十一世纪星级酒店的竞争就是品牌的竞争，尤其是随着酒店集团化的快速发展，品牌的重要性也日趋凸显，因此品牌建设也逐渐被推向新的高度。品牌是酒店争取市场份额的必备条件，也是酒店在竞争环境中追求差异化的重要手段，一个酒店品牌建设的好坏关系着今后这个酒店的生存状况。迈点网于2012年推出了迈点品牌指数MBI，对各个酒店集团的品牌每个月进行评估，作为中国酒店行业第一个关于品牌的指数，越来越受到各个酒店集团的关注，相应的各个酒店集团也将对品牌的建设投入更多的人力、物力和财力。
8、市场营销手段的多样化
随着社会媒体的快速发展，酒店的市场营销手段也日趋多样化，有机构预测到2016年，50%的旅游企业将把社会媒体作为获得收入和预订的一种方式，目前基于微博平台的微预订已经逐步成为各个酒店一种新的预订渠道，酒店集团或者酒店在社会媒体上投入的市场营销费用也逐年增多。相信随着社会媒体的影响力的逐渐加大，酒店跟社会媒体之间的联系将越来越紧密，酒店的传统市场营销手段跟社会媒体的联系也将越来越紧密，社会媒体的应用将进一步丰富酒店的市场营销手段。
第五章 市场发展对策
一、引导业主理性选择管理方
随着北京丽都假日星级酒店、西安凯悦(阿房宫)酒店、上海龙之梦丽晶大酒店、上海兴荣豪廷大酒店、亚龙湾华宇皇冠假日酒店、上海浦西洲际酒店等外资品牌的相继撤出，外资品牌已经渐渐从神坛上开始走下来，高额的管理费、难以达到业余预期的盈利水平、二线城市水土不服等都是外资品牌撤走的原因。在这种大背景下，业主应该理性选择合适的管理方，外资品牌不一定就合适，尤其是在二三线城市。
二、提升国内品牌酒店的品牌推广力度
各国内品牌酒店尤其是酒店集团要重视品牌推广工作，全方位提升自身的品牌价值，缩小跟国际品牌酒店之间的差距，尤其要重视直销渠道的建设工作，包括官网的建设和推广、常客奖励计划的发展等等，作为酒店业主方和管理方需要舍得品牌建设和推广方面的投入，要着眼于长期的社会效益和经济利益，而不应着眼于眼前的经济利益。只有提升直销渠道对酒店经营的贡献份额，提升自身的品牌价值，才能够更多的参与到与国际品牌酒店的竞争中去。
三、提高酒店的盈利能力
酒店是一个盈利机构，只有盈利了才能更好的生存下去、更好的发展下去。面对着利润空间逐步的被缩小，酒店需要全方位的采取一切措施来提升酒店的盈利能力，比如调整盈利模式、调整营收结构、推进节能环保工作的开展、加强采购环节的监管、开拓新的市场渠道、挖掘新的经营点等等，具体的在这里就不展开了。
四、加强校企联合办学
在当前教育体制很难得到彻底的改变之前，酒店或者酒店集团通过加强跟院校的合作，提前介入到院校的教学中去，不失为一个解决目前人才紧缺问题的好办法。目前酒店行业校企联合办学的情况还是比较多的，比如开元酒店集团在浙江旅游职业学院等多所高职院校设有开元班，但是很多酒店或者酒店集团只是为了将学生招至旗下，而在教学上的合作则是浅尝辄止或者根本就没有，如何将校企合作真正落实到实处，让学生在上学期间就真正学到工作技能是值得学校和企业进行深思和研究的。
第六章 产品介绍
第一节 产品介绍
第二节 产品性能
第三节 技术特点
第四节 产品的竞争优势
第五节 典型客户
第六节 盈利能力
第七节 市场进入壁垒分析
第七章 研究与开发
第一节 产品与技术
一、专利等级
二、产品主要用途
三、本项目所采用之工艺路线图
四、本项目建设可创造的成本优势
第二节 研发分析
一、已有的技术成果及技术水平
二、公司研发能力
三、未来研发计划
第八章 产品制造（项目产品、技术及工程建设）
第一节 产品制造
一、生产方式
二、生产设备
三、成本控制
第二节 项目主要产品及规模目标
一、主要产品质量指标
二、本项目主要产品特点
三、本项目主要产品工艺流程
四、本项目主要产品产能规划
第九章 项目建设计划
第一节 项目建设主要内容
一、建设规模与目标
二、项目建设内容
三、项目建设布局与进度安排
第二节 厂址选择
一、项目建设地点
二、区位优势分析
三、厂址选择及理由
第三节 原材料保证
第四节 建设工期计划
第五节 主要设备选型
第十章 市场营销
第一节 企业发展规划
一、企业发展目标
二、企业发展策略
三、企业发展计划
四、企业实施步骤
第二节 企业营销战略
一、整体营销战略
二、产品营销策略
三、精细化战略规划
第三节 市场推广方式
第十一章 财务分析与预测
第一节 基本财务数据假设
一、2009-2012年基本财务数据
一、2012-2016年财务数据预测
二、销售收入预测与成本费用估算
第二节 盈利能力分析预测
一、损益和利润分配表
二、现金流量表
三、相关财务指标（投资利润率、投资利税率、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期）
第三节 敏感性分析
第四节 盈亏平衡分析
第十二章 资金需求
第一节 资金需求及使用规划
一、项目总投资
二、固定资产投资（土地费用、土建工程、淀粉糖装饰、设备、预备费、工程建设其他费用、建设期利息）
三、流动资金
第二节 资金筹集方式
一、本项目拟采用的融资方式
二、项目融资方案
三、资金其他来源
第三节 详细使用规划
第四节 投资者权利
第十三章 资金退出
第一节 融资方案
一、资金进入、退出方式
二、退出方式可行性
第二节 投资退出方案
一、股权融资退出方案
二、债权融资退出方式
第三节 投资回报率
第十四章 风险分析
第一节 风险分析
第二节 风险规避措施
第十五章 管理
一、建筑工程组织结构
二、管理制度及劳动合同
三、人事计划
四、薪资、福利方案
五、股权分配和认股计划
第十六章 结论
附录
附录一 财务附表
附录二 公司营业执照
附录三 产品样品、图片及说明
附录四 公司及产品的其它资料
附录五 专利技术信息
附录六 竞争者调查
图表目录
图表：2009-2011年建筑工程国际市场规模
图表：2009-2011年建筑工程国内市场规模
图表：2012-2016年建筑工程国际市场规模预测
图表：2012-2016年建筑工程国内市场规模预测
图表：2009-2011年建筑工程全国及各地区差能、产量
图表：2009-2011年建筑工程全国及各地区需求量
图表：2012-2016年建筑工程市场供需预测
图表：项目产品市场份额
图表：销售估算表
图表：成本估算表
图表：损益表
图表：资产负债表
图表：现金流量表
图表：盈亏平衡点
图表：投资回收期
图表：投资回报率
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