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房地产市场发展趋势调研思考

房地产市场发展趋势调研思考

近年来，随着国民经济的快速发展，城镇居民生活水平的不断提

高，人们对住房条件改善的需求越来越高，房地产业日渐成为地区经

济发展的支柱产业，随之而来的是一些大中城市出现的房价“爆涨”

现象，针对这一情况，国家出台了一系列宏观调控措施对房地产市场

进行调整，本文就**市房地产市场的发展状况及趋势进行分析预测。

一、房地产市场的发展现状

**市位于**中部，地处经济欠发达地区，是**自治区最大的工业城市

，房地产业发展起步较晚，但近年来随着投资环境改善及城市改造建

设步伐的加快，房地产业得以迅速发展。

（一）房地产开发企业情况

目前，**市共有各类房地产开发企业231家，其中有资质等级企业85家

，暂定资质企业146家，有资质等级企业中二级企业10家，三级企业23

家，四级企业52家。开发企业以内资和民营为主，国有企业数量逐年

减少。外阜开发商加快进入**市场步伐，这加剧了市场竞争，同时也

抬高了本地企业参与竞争的准入门槛。开发企业注册资金总额达到2

51亿元，从业人员达到4808人，人均占用资金量达到4

6.83万元。

（二）房地产开发投资情况

房地产开发投资持续增长。201X年，房地产开发投资首次突破50亿元

，达到5

9.29亿元，与201X年全年相比同比增长9

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1.3%，是“十五”期间房地产开发累计投资的13。

在房地产开发总投资中住宅建设完成的投资为4

7.8亿元，同比增长13

6.6%。其它用途房屋的投资共1

1.49亿元。房地产开发项目投资增幅明显。

（三）201X年新开工项目情况

在全部施工面积中，201X年新开工面积为40

4.4万平方米，同比增长125%；其中住宅新开工面积约为35

4.4万平方米，同比增长15

1.2%;房屋竣工面积19

4.8万平方米，其中住宅竣工面积151万平方米。

（四）房地产交易市场情况

1、新建商品房交易情况

201X年，新建商品房成交14413套，同比增长1

7.97%，成交面积12

5.91万平方米，同比增长1

8.38%，其中住宅9995套，同比增长1

1.40%，成交面积10

4.04万平方米，同比增长1

7.67%；非住宅4418套，同比增长3

6.15%，成交面积2

1.87万平方米，同比增长2

1.91%，其中商业营业用房成交3748套，成交面积20.11万平方米

。201X年**市新建商品住宅平均价格为152

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6.5元平方米，较201X年上涨

7.5%。

2、新建商品房供求情况 2001-

201X年，**市房屋竣工面积分别为9

1.5万平方米、7

8.64万平方米、13

3.6万平方米、13

9.01万平方米、20

4.15万平方米、19

4.8万平方米，6年间商品房竣工面积840.7万平方米。而同期房屋

销售面积分别是6

7.95万平方米、7

5.21万平方米、11

4.04万平方米、13

7.52万平方米、21

7.49万平方米、26

03万平方米，6年间销售面积90

4.27万平方米。

3、存量房交易情况

201X年，**市存量房成交套数11692套，成交面积10

4.37万平方米，同比增长

01%、

9.08%。其中：

住宅成交10688套，成交面积8

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8.83万平方米，成交金额

7.67亿元，平均成交价格86

3.1元平方米；商业营业用房成交877套，成交面积1

1.67万平方米，成交金额

1.76亿元，平均成交价格1508元平方米。

二、房地产市场的分析

1、房屋价格上涨及成本分析。

201X年**市住房价格受土地供应、建筑材料价格、拆迁补偿费用等影

响，住房价格有所上涨，但低于全国平均水平，除住房供应结构不尽

合理导致房价上涨外，其他因素也影响着房价。

首先，旺盛的市场需求是房价上涨的根本原因。随着工业化和城镇化

发展，城市常住人口增加，考虑房屋拆迁，住房新增需求也在不断增

加；国民经济持续快速健康发展，人民收入水平不断提高，改善住房

需求不断增加。201X年，共核准预售住宅项目60个，预售面积17

8.83万平方米，可销售房屋共计18747套，目前已销售10425套，

已销售了5

5.6%。

其次，房地产信贷市场活跃，土地交易价格上涨是重要原因。随着房

地产金融支持力度的逐年加大，在商业贷款和公积金贷款的双重支持

下，潜在需求变成现实需求。当大量储蓄资金及闲散资金找不到更好

的投资渠道时，纷纷流入房地产市场。从土地角度来看，实行“经营

性土地使用权招牌挂”政策后，土地市场交易活跃，土地购置价格逐

年上涨。 第

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三，房地产开发成本增加是房价上涨的直接原因。拆迁成本增加

，平均每平方米建筑面积增加成本437元。住宅单体造价上涨，钢材、

水泥、沙石等建筑材料受市场影响价格涨幅较大。行政事业性收费有

所调整（如人防费已由25元平方米涨至80元平方米），使得住宅单体

建设成本增加150元平方米左右。其次，普通外墙节能保温材料每平方

米建筑面积增加成本40元，住宅小区配套设施随着住宅品质的提高，

每平方米建筑面积的成本也在提高。 第

四，住房供应渠道不完善，住房梯级消费没有完全形成。房地产

二级市场发展缓慢，二手房供给短缺，由于中介不成熟、房地产交易

税费过多等原因影响，特别是包钢等大企业近6万户职工住房在企业内

部流转，没有进入市场，**市二手房市场没有发展起来；房屋租赁市

场还不够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题；房地产一

级市场中，中低档住房比重偏低，住房超前消费现象十分突出，这些

因素造成了房价的上涨。

2、住房供给结构局部失衡。在市场繁荣、供销两旺的形势下，房

地产开发企业在利益的驱动下过分集中于中高档商品房的建造，中低

价位商品住房供应呈现明显不足，**地处中、西部偏远地区，中、低

收入家庭较多，目前，开发的高档住宅基本上供求平衡，但中、低价

位的住宅所占比重相对较少，无法满足中低收入群体改善住房的强烈

愿望，现有的经济适用房根本满足不了中低收入家庭对住房的需求，

导致住宅供给结构局部失衡。

3、房地产贷款增势不减。在各类消费贷款中，房地产贷款发展较

快，而且已成为发展房地产业的主要资金来源。201X年，**市个人商

业住房贷款余额205933万元，较年初增加47562万元，同比多增18710

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万元，全年累计发放80583万元，收回33021万元；商用房贷款余额592

85万元，比年初增加9260万元，全年累计发放23269万元，收回14009

万元。

三、房地产市场预测

1、房价近期内将保持小幅震荡的发展态势。201X年房地产市场仍

是宏观调控的重点所在，如果房价过高或房地产市场收益过高，必然

吸引社会上人力、物力、和财力等各种资源涌入房地产市场，势必形

成房地产开发投资新的热潮，引发房地产泡沫。为此，调控房地产市

场，确保房价稳定仍是宏观调控的重点之

重，房地产业将会保持稳定发展的态势。

2、成本提升。房地产开发的主要成本包括土地成本、建安成本和

项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润就形成了

商品房或楼盘的销售价格，据调查资料显示，土地成本占房价的30%多

，建筑安装工程成本占2

8.8%，项目管理费用、税金及附加占1

7.3%，开发利润占2

1.9%。随着土地获取方式的改变，土地在房价中的比重会有所提

高，造成建房成本增加；建安人工费、材料费价格的上涨，也将导致

建安工程成本增加。

2、中小户型将成为住宅建设的主体户型，同时伴有高层、小高层

的住宅体系。目前正在研究制定的房产保有环节税收政策，将会对大

户型住宅的价格产生影响，大户型住宅的税负将会更重；中小户型将

会成为主体户型，进一步细分住房市场竞争，同时拆迁政策与其相适

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应进行相应调整；其次，高层与小高层住宅提高了土地利用率，节约

了城市用地，也将会成为住宅建设发展的方向。

3、房地产开发模式呈现多样化特点。今后集资建房、委托带建整

体购买、招商引资合作开发、新农村建设与房地产开发相结合等多种

模式将会成为房地产开发市场主流。涉及基础设施及公共设施的房地

产综合开发将成为发展趋势，市场间的合作意识不断增强，合作方式

不断创新，同时资信好的企业加速市场资源整合，市场竞争越来越激

烈。开发规模将会不断扩大，开发强度不断提高，住宅建设将会向高

品质、多样化方向发展。