2022-2023年房地产经纪协理《房地产经纪综合能力》考前冲刺卷I(答案解析)
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第I卷
一.综合考点题库(共50题)
1.在签订房地产经纪服务合同前,房地产经纪人员应告知卖方的事项有( )。
A.房屋交易的一般程序及可能存在的风险
B.房屋交易涉及的税费
C.房地产经纪服务收费标准
D.房屋未来的收益率
E.委托房屋的市场参考价格
正确答案:A、B、C、E
本题解析:
根据《房地产经纪管理办法》,必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。需告知的必要事项内容主要包括:①是否与委托房屋有利害关系;②委托人需要协助的事宜、提供的资料;③委托房屋的市场参考价格;④房屋交易的一般程序及可能存在的风险;⑤房屋交易涉及的税费;⑥房地产经纪服务的内容及完成标准;⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间;⑧交易资金交付;⑨其他服务相关事项。
2.关于新建商品房销售代理的规定,下列说法错误的有( )。
A.房地产开发企业只能委托房地产经纪机构代理销售,不能自行销售
B.房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示
C.房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号
D.房地产经纪机构不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围
E.房地产经纪机构不得强制收取代书费、银行按揭服务费等费用,可分解收费项目
正确答案:A、E
本题解析:
A项,房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产经纪机构代理销售。E项,房地产经纪机构不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。
3.当房源委托人与买方签订了定金协议,房源状态的变化是( )。
A.从有效状态转为无效状态
B.从有效状态转为定金状态
C.从有效状态转为签约状态
D.从定金状态转为签约状态
正确答案:B
本题解析:
房源状态分为有效、定金、签约、无效四种。房源委托人与客户签订了定金协议,房源将从有效状态转为定金状态;定金状态的房源,若超过预定签约日期仍未签约,出现退定,则该房源变为有效状态;房源委托人与客户签订了交易合同,房源从有效或定金状态转为签约状态,至此交易终止,房源状态将变为无效状态。每一轮交易的结束点将是新一轮交易的起始点,即成交顾客的无效房源可转化为有效房源,房地产经纪人员通过维护成交客户,发掘出新的购房需求,获取委托之后可以进行房源的录入,房源的状态将转为有效,新一轮的房源交易将会开始。
4.房地产买卖市场的特点不包括( )。
A.完全竞争性
B.区域性
C.周期性
D.易于形成泡沫
正确答案:A
本题解析:
由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性,房屋买卖市场主要具备以下特点:①垄断竞争性;②区域性;③周期性;④易于形成泡沫。
5.集体土地所有权首次登记的申请人可以是( )。
A.村集体经济组织
B.村民委员会
C.村民小组
D.本村村民
E.乡(镇)集体经济组织
正确答案:A、B、C、E
本题解析:
土地属于村农民集体所有的,由村集体经济组织代为申请,没有集体经济组织的,由村民委员会代为申请。土地分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各集体经济组织代为申请,没有集体经济组织的,由村民小组代为申请;土地属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)集体经济组织代为申请。
6.下列房地产经纪收费方式,符合规范的是( )。
A.混合标价
B.捆绑标价
C.收取未标明的费用
D.收取佣金和代办服务费
正确答案:D
本题解析:
一项服务包含多个项目和标准的,应当明确标示每一个项目名称和收费标准,不得混合标价、捆绑标价;代收代付的税、费也应予以标明。房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。
7.权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的,可以向房屋登记机构申请( )。
A.异议登记
B.变更登记
C.预告登记
D.更正登记
正确答案:D
本题解析:
《物权法》规定,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。
8.2016年4月,张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同,月租金3000元,租期3年。2018年4月,张某将房屋出售给王某,但未告知李某。2018年8月,王某因与他人合开公司需要将该房屋入股,要求解除与李某的房屋租赁合同。李某可以主张的权利为( )。
A.拒交房租
B.要求张某承担损害赔偿责任
C.要求按租赁合同约定继续承租
D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效
正确答案:C
本题解析:
为保护承租人的利益,法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则,在租赁期限内,租赁房屋的所有权发生变动的,原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。
9. 王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年,年租金为5000元。2015年5月王某将该房屋抵押给甲银行,并办理了抵押登记。2015年6月,李某将房屋转租给张某,签订了6个月的转租合同。
关于李某转租房屋的说法,正确的为( )。
A.李某与张某签订的转租合同应办理登记备案手续
B.李某在租赁期限内将房屋转租给张某,应经王某同意
C.李某与张某签订了转租合同后,原租赁合同无效
D.李某将房屋转租给张某的转租期限不得超过原租赁合同规定的期限
正确答案:A、B、D
本题解析:
A项,商品房屋租赁合同的当事人除签订合同外,还应当向建设(房地产)主管部门履行登记备案手续。B项,承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。因此李某在将房屋转租给张某时应经过王某书面同意。C项,承租人转租的,承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。D项,承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限。
10.王某购房的目的是改善二胎出生后的居住空间,则面积和户型是( )条件。
A.附加
B.自身限制
C.弹性
D.刚性
正确答案:D
本题解析:
房源客源匹配步骤包括:①分析客源对房屋需求的刚性条件;②分析客源对房屋需求的弹性条件;③分析客源自身限制条件;④筛选适合的房源;⑤向客户推送适合的房源信息。其中,分析客户对房屋需求的刚性条件,即客源对求购或求租的房屋要求必须要满足的条件。例如,有的客户购房是为了子女入学,那首先要满足学区这一刚性条件;有的客户买房是为了改善居住空间,那首先要满足房屋面积这一刚性条件;有的客户买房是需要改善居住空间的同时满足子女入学的需求,那他对房屋的需求就有两个刚性条件。刚性条件其实就是客源购房或者租房的真实原因。
11.下列关于房屋基础的表述中,不正确的是( )。
A.柔性基础是用钢筋混凝土制成的抗压、抗拉较低的基础
B.箱形基础对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适
C.筏板基础适用于地基土承载力较低的情况
D.埋置深度大于4m的为深基础
正确答案:A
本题解析:
A项,柔性基础是指用抗拉、抗压、抗弯、抗剪均较好的钢筋混凝土材料做的基础。B项,箱形基础由于刚度大、整体性好、底面积较大,所以既能将上部结构的荷载较均匀地传到地基,又能适应地基的局部软硬不均,有效调整基底的压力。箱形基础能建造比其他基础形式更高的建筑物,对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适。C项,筏板基础是一块整板把所有的单独基础连在一起,使地基土的单位面积压力减小,从而使得筏板基础适用于地基土承载力较低的情况。D项,埋置深度大于4m的,为深基础;埋置深度小于4m的,为浅基础;基础直接做在地表面上的,为不埋基础。
12.A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程,根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规,出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定,全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系,并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设,2015年3月,该市采取招标方式,选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目,该经济适用住房项目每平方米成本价中,征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元,建安工程费600元,住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元,贷款利息30元。
关于经济适用住房的表述,正确的为( )。
A.经济适用住房实质上就是廉租住房
B.用于解决低收入家庭的住房困难
C.经济适用住房土地可以划拨取得
D.购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易
正确答案:B、C、D
本题解析:
A项,随着房地产业的发展,我国已经逐步建立起以经济适用住房、住房公积金制度、廉租住房为主的住房保障体系,因此,经济适用住房与廉租住房是平行的关系。B项,已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的,原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房,仍应用于解决低收入家庭的住房困难。C项,已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的,经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。D项,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。
13.板式住宅的K值一般在( )以上。
A.90%
B.80%
C.70%
D.60%
正确答案:B
本题解析:
套内使用面积与建筑面积的比值,俗称得房率(以下称K值),K值越大,得房率就越高。K值与建筑形式有关,如板式住宅的K值一般在80%以上,板式住宅的K值一般大于塔式住宅的K值。
14.以已出租的房地产抵押的,抵押人应将租赁情况告知( )。
A.抵押登记部门
B.抵押权人
C.登记备案部门
D.借款人
正确答案:B
本题解析:
房地产抵押中,以已出租的房地产抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人,原租赁合同继续有效。
15.公共租赁住房租金原则上按照( )同地段、同类型住房市场租金水平确定。
A.适当高于
B.适当低于
C.等于
D.略高于
正确答案:B
本题解析:
租赁型保障房采取市场租金、分档补贴的运作模式,同时在保障对象承租保障房满一定条件的前提下可以购买承租的保障性住房。各地要结合本地区经济发展水平、财政承受能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能力等因素,进一步完善公共租赁住房的租金定价机制,动态调整租金。具体来说,公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。
16.房地产交易中,( )是最常用的房地产价格分析法。
A.成本法
B.比较法
C.收益法
D.回归分析法
正确答案:B
本题解析:
房地产交易中,最常用的房地产价格分析法为比较法,即将拟交易的房地产与类似的已成交的房地产进行比较,进而得出拟交易房地产的价格。在对房地产价格进行比较分析时应注意:①交易实例的选取;②建立比较基础;③调整确定房地产价格。
17.自2016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房,面积为90m2以上的,减按( )的税率征收契税。
A.1%
B.1.5%
C.2%
D.2.5%
正确答案:B
本题解析:
新建商品房的买受人需要缴纳契税,契税以成交价格为计税依据,采用比例税率,适用税率为3%~5%,具体税率由地方规定。自2016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90m2及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90m2以上的,减按1.5%的税率征收契税。
18.建筑材料的物理性质中,材料的( )是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。
A.耐水性
B.吸水性
C.吸湿性
D.抗渗性
正确答案:A
本题解析:
A项,是指材料在饱和水作用下不破坏,强度也不显著降低的性质;B项,吸水性是指材料在水中吸收水分的性质,可用材料的吸水率来反映;C项,吸湿性是指材料在潮湿的空气中吸收水分的性质,可用材料的含水率来反映;D项,抗渗性是指材料的不透水性,或材料抵抗压力水渗透的性质。
19.下列关于房地产抵押的说法中,正确的是( )。
A.已出租的房屋不能设定抵押
B.设定了抵押的房地产不能转让或者出租
C.同一宗房地产的建筑物和土地不可以分别抵押
D.设定了抵押的房地产,由抵押权人占用与管理
正确答案:C
本题解析:
A. 已出租的房屋不能设定抵押
B. 设定了抵押的房地产不能转让或者出租
C. 同一宗房地产的建筑物和土地不可以分别抵押
D. 设定了抵押的房地产,由抵押权人占用与管理
A项,已出租的房屋能设定抵押,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人,原租赁合同继续有效;B项,设定了抵押的房地产可以转让或者出租;D项,设定了抵押的房地产,抵押人或者第三人不转移对房地产的占有,仍由抵押人占用与管理。
20.下列关于房屋租赁市场特点的描述错误的是( )。
A.租赁价格相对稳定
B.季节性变化不明显
C.交易更为频繁
D.属地区性市场
正确答案:B
本题解析:
房屋租赁市场的特点有:①租赁价格相对稳定。与房屋买卖价格相比,房屋租金能够保持一个比较稳定的水平。②季节性变化明显。承租房屋的行为通常具有短期性的特点。③交易更为频繁。房屋出租在城市、城市郊区乃至乡镇,都是十分普遍的现象,且呈现出快速发展的态势。④属地区性市场。房屋租赁市场规模、价格水平、供求状况、价格走势等因房屋所处不同地区而存在较大差异,是地区性市场。
21.关于房地产抵押权效力的内容,下列表述正确的有( )。
A.抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位
B.抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为
C.抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保
D.抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存
E.抵押期间,转让的价款超过债权数额的部分归债权人所有
正确答案:A、B、C、D
本题解析:
《物权法》规定,抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
22.房地产交易的基本制度中,( )不仅关系着当事人之间的财产权益,而且也关系着国家的税费收益。
A.房地产成交价格
B.房地产评估价格
C.房地产市场价格
D.房地产销售价格
正确答案:A
本题解析:
房地产成交价格不仅关系着当事人之间的财产权益,而且也关系着国家的税费收益。因此,加强房地产交易价格管理,对于保护当事人合法权益和保障国家的税费收益,促进房地产市场健康有序的发展,有着极其重要的作用。
23.下列存量房价格信息的搜集渠道中,成交价格真实、时效性较强的是( )。
A.询问历史交易当事人
B.房地产经纪机构的近期成交实例
C.报纸房地产专版
D.相关机构的调研报告
正确答案:B
本题解析:
价格信息的搜集渠道和方法主要包括:①政府主管部门网站;②房地产经纪机构的成交实例;③通过交易当事人了解信息;④相关机构的调研报告;⑤房地产专业网站;⑥报纸房地产专版。其中,房地产经纪机构的成交实例是房地产经纪人员主要的价格信息搜集渠道。房地产经纪机构从事房地产经纪业务,每个月都有许多的成交实例,此类成交价格就是价格信息的真实反映,而且时效性较强。ACD三项的时效性都相对较差。
24.下列经济活动中,不属于房地产业的是( )。
A.房屋勘察设计
B.房地产开发经营
C.物业管理
D.房地产中介服务
正确答案:A
本题解析:
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业,包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。
25.建筑装饰装修材料的品种繁多,性能特点各异,用途不尽相同,在选用时需要考虑( )。
A.合理的耐久性
B.经济性原则
C.材料的保护功能
D.材料的安全性
E.满足使用功能
正确答案:A、B、D、E
本题解析:
建筑装饰材料的品种繁多、性能不尽相同、质量差异较大、价格相差悬殊,在选用时应主要考虑下列问题:①满足使用安全要求;②有利于身心健康;③满足使用功能;④有合理的耐久性;⑤满足装饰效果;⑥满足经济性要求。
26.张某委托甲房地产经纪公司的经纪人员李某出售自有的一套建筑面积150平方米的住房,报价200万元。通过搜寻,李某找到了有意购买该房产的王某。王某为了防止张某一房多卖,可以在签订买卖合同后申请( )。
A.更正登记
B.异议登记
C.预告登记
D.地役权登记
正确答案:C
本题解析:
预告登记是指为了确保债权的实现和物权的获得,按照约定向不动产登记机构申请办理的预先登记。最常见的预告登记是预购商品房的预告登记。《物权法》第二十条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
27.住房公积金管理的决策机构是( )。
A.工会
B.职工代表大会
C.人民政府
D.住房公积金管理委员会
正确答案:D
本题解析:
住房公积金管理委员会决策是指由直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市、地、州、盟人民政府,有关部门负责人,有关专家以及工会、职工、单位代表组成的住房公积金管理委员会,作为住房公积金管理的决策机构,通过严格、规范的议事制度,实行民主决策。
28.我国的全国性房地产经纪行业组织是( )。
A.中国房地产经纪人协会
B.中国房地产经纪人学会
C.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
D.中国房地产估价师与房地产经纪人协会
正确答案:C
本题解析:
2004年,经建设部同意、民政部批准,成立于1994年的中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。中国房地产估价师与房地产经纪人学会成为全国性房地产经纪行业组织,会员由从事房地产估价或经纪活动的个人和有关单位自愿组成。
29.登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起( )日以内不起诉,异议登记失效。
A.10
B.20
C.15
D.30
正确答案:C
本题解析:
异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内,提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料;逾期不提交的,异议登记失效。异议登记失效后,申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的,不动产登记机构不予受理。
30.王某预购了某项目的一套住宅,并通过某房地产经纪机构的协助,申请了个人住房组合贷款。一年后,该项目竣工并交付使用,王某办理了入住手续,并通过由开发企业代缴的方式,交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。王某购房过程中应缴纳的税金为( )。
A.契税
B.土地增值税
C.个人所得税
D.印花税
正确答案:A
本题解析:
A项,新建商品房的买受人需要缴纳契税,契税以成交价格为计税依据,采用比例税率,适用税率为3%~5%,具体税率由地方规定。B项,转让新建商品房并取得收入的单位和个人,应当缴纳土地增值税。C项,从事房地产开发经营的单位和个人应缴纳所得税,本题中,王某是普通购买者,不用缴纳。D项,新建商品房买卖,由订立合同的双方当事人,按照0.05%的比例缴纳印花税。买受人应缴纳每证5元的权证印花税。自2008年11月1日起,对个人销售和购买住房免征印花税。
31.王某承租李某的住房,房屋租赁合同约定的租期为3年。租期届满前1年,经李某同意,王某将该住房转租给张某。王某可将住房转租给张某( )年。
A.1
B.2
C.3
D.4
正确答案:A
本题解析:
商品房屋转租,是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。转租要求:①转租的房屋必须合法,禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋。②须经出租人书面同意。③转租期限不得超过原合同规定的期限。除上述规定外,房屋转租也须签订转租协议,并办理登记备案手续。本题中,租期届满前1年,王某将该住房转租给张某,因此,王某可将住房转租给张某1年。
32. 公共租赁住房合同的租赁期限一般为( )年。
A.1至2
B.5
C.6至8
D.10至20
正确答案:B
本题解析:
《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》(建保[2013]178号)规定,从2014年起,各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行,并轨后统称为公共租赁住房,自此廉租住房不再实行单独管理。配租对象选择公共租赁住房后,公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限为5年。租赁合同签订前,所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。
33.乙房地产开发公司将陈某所购房屋交给陈某使用之后,乙公司按规定给陈某办理的房屋权属登记是( )。
A.首次登记
B.转移登记
C.更正登记
D.变更登记
正确答案:B
本题解析:
不动产登记按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。A项,首次登记是指不动产权利第一次登记;B项,转移登记是指不动产所有权、抵押权等物权发生转移时进行的登记;C项,更正登记是对原登记权利的涂销,同时对真正权利进行登记;D项,变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变,而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。
34.职工享受国家优惠政策购买的拥有部分产权的房地产( )。
A.不得抵押
B.可以抵押,且不受政策限制
C.能否抵押由所在地人民政府决定
D.可以抵押,抵押额以其可以处分和收益的份额为限
正确答案:D
本题解析:
房地产抵押的一般规定包括:①享受优惠政策房地产抵押规定;②不同性质企业的房地产抵押规定;③不同类型房地产抵押规定。其中,享受优惠政策房地产抵押规定,以享受国家优惠政策购买的有限产权的房地产抵押的,其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。
35.建筑材料中常用的有机材料包括( )。
A.木材
B.石油沥青
C.聚乙烯塑料
D.水玻璃
E.石灰
正确答案:A、B、C
本题解析:
建筑材料中常用的有机材料包括:①植物材料,如木材、竹材等;②沥青材料,如石油沥青、煤沥青等;③塑料,如聚乙烯塑料、聚氯乙烯塑料、酚醛塑料等。
36.由( )负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。
A.国务院
B.国土资源部
C.住房城乡建设部
D.县级以上人民政府房地产登记部门
正确答案:B
本题解析:
根据国务院建立不动产统一登记的要求,将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设(房地产)部门承担。
37.不动产登记时,应发放登记证明的是( )。
A.不动产首次登记
B.预告登记
C.更正登记
D.转移登记
正确答案:B
本题解析:
不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权证书或者登记证明。除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记,向申请人核发不动产登记证明外,不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。查封登记不颁发证书或证明。不动产权证书和不动产登记证明由国土资源部统一监制。
38.现行法律未禁止设定抵押权的房地产是( )。
A.权属有争议的房地产
B.乡镇企业的厂房
C.以公益为目的的教育设施
D.依法被查封的房地产
正确答案:B
本题解析:
根据《物权法》、《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》等法律法规的规定,下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制:①土地所有权不得抵押;地上没有建筑物、构筑物或在建工程的,纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,不得抵押,但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。③权属有争议的房地产和被依法查封或者以其他形式限制的房地产,不得抵押。④用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。⑤列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。⑥已被依法公告列入征收范围的房地产不得抵押。⑦以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押,其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。⑧违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。⑨依法不得抵押的其他房地产。
39.根据《物权法》规定,( )行为发生未经登记,物权也生效。
A.继承
B.买卖
C.交换
D.分割
E.受遗赠
正确答案:A、E
本题解析:
《物权法》规定了几种事实行为发生未经登记,物权也生效的情形。《物权法》第二十八条、第二十九条和第三十条规定,依据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定设立、变更、转让或者消灭物权;继承或者受遗赠取得房地产;合法建造取得房屋所有权、拆除房屋注销所有权。BCD三项,属于登记生效的情形。
40.房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度,登记服务的具体工作由( )负责。
A.工商局
B.人力资源社会保障部
C.中华人民共和国住房和城乡建设部
D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
正确答案:D
本题解析:
房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责全国房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务的具体工作,接受国务院住房城乡建设行政管理部门、人力资源社会保障行政管理部门的指导和监督。地方房地产经纪行业组织等单位接受中国房地产估价师与房地产经纪人学会委托,协同做好本行政区域内房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务工作。
41.2016年2月,新调整的个人住房信贷政策规定,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为( ),各地可向下浮动5个百分点。
A.20%
B.15%
C.30%
D.25%
正确答案:D
本题解析:
2016年2月,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会印发《关于调整个人住房信贷政策有关问题的通知》(银发[2016]26号)规定,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住推进再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。
42.全国性的房地产经纪行业自律组织是( )。
A.住房和城乡建设部
B.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
C.房地产行政主管部门
D.人力资源社会保障部
正确答案:B
本题解析:
房屋买卖市场的参与者包括:①卖方;②买方;③房地产经纪机构;④其他专业服务机构;⑤房地产市场管理者。其中,房地产市场管理者主要是行政主管部门和行业自律组织。全国性的房地产市场管理部门是住房和城乡建设部,全国性的房地产经纪行业自律组织是中国房地产估价师与房地产经纪人学会。
43.公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在租赁合同签订后( )日内报相关部门备案。
A.7
B.10
C.15
D.30
正确答案:D
本题解析:
合同签订后,公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案。
44.根据《物权法》,可以设定抵押的房地产是( )。
A.农村宅基地
B.乡镇企业的厂房
C.老年福利院的办公楼
D.所有权有争议的房屋
正确答案:B
本题解析:
《物权法》规定,下列财产不得抵押:①土地所有权;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;④所有权、使用权不明或者有争议的财产;⑤依法被查封、扣押、监管的财产;⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
45.借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来的房地产的价格的趋势分析方式是( )。
A.指数平滑法
B.长期趋势法
C.趋势外推预测法
D.回归分析法
正确答案:B
本题解析:
房地产价格趋势分析是确定拟交易房地产价格的一种方法,最常用的即为长期趋势法,是指根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断,借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来,通过对资料的统计、分析得出一定的变动规律,并假定其过去形成的趋势在未来继续存在,而推测未来的房地产的价格。这种方法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的,事物的现实是其历史发展的结果,而事物的未来又是其现实的延伸。
46.将民事法律分为有因行为和无因行为的依据是( )。
A.民事法律行为与原因的关系
B.法律行为发生的效果
C.法律行为相互间的附属关系
D.法律行为所产生的效果
正确答案:A
本题解析:
A项,根据民事法律行为与原因的关系将民事法律行为分为有因行为与无因行为;B项,以法律行为发生的效果将民事法律行为分为财产行为与身份行为;C项,根据法律行为相互间的附属关系将民事法律行为分为主法律行为与从法律行为;D项,依据法律行为所产生的效果将民事法律行为分为负担行为与处分行为。
47.在建筑材料性质中,属于建筑材料力学性质的有( )。
A.硬度和耐磨性
B.密度
C.弹性和塑性
D.脆性和韧性
E.吸水性和吸湿性
正确答案:A、C、D
本题解析:
建筑材料的力学性质是指建筑材料在各种外力作用下抵抗破坏或变形的性质,包括强度、弹性、塑性、脆性、韧性、硬度和耐磨性。
48. 王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年,年租金为5000元。2015年5月王某将该房屋抵押给甲银行,并办理了抵押登记。2015年6月,李某将房屋转租给张某,签订了6个月的转租合同。
关于已出租房屋抵押的说法,正确的为( )。
A.王某应将抵押情况告知李某
B.王某与李某签订租赁合同不得对抗抵押权
C.王某将住房抵押后,与李某签订的租赁合同继续有效
D.王某到期无力偿还贷款,甲银行抵押权实现后应保持原租赁关系至合同终止日
正确答案:A、C、D
本题解析:
A项,出租人不得向承租人隐瞒房屋抵押的事实。C项,租赁房屋期间,房屋被抵押或查封的,原租赁合同继续有效。D项,房屋租赁期间,房屋所有权或者承租人有可能发生变动,为了保护承租人及其相关人员的合法权益,稳定租赁关系,我国有关法律法规明确“买卖不破租赁”原则,赋予承租人及其相关人员继续承租的权利。根据该原则,王某到期无力偿还贷款时甲银行可以实行抵押权但应保持原租赁关系至合同终止日。
49.买方不需要贷款的存量房交易中,交易资金监管的程序有:①签订资金监管协议;②办理房屋所有权转移登记;③买方将交易资金存入监管账户;④交易资金划转至卖方账户。其正确的顺序是( )。
A.①②③④
B.③①②④
C.①③②④
D.①④③②
正确答案:C
本题解析:
买方不需要贷款的存量房交易中,通过第三方专用账户划转交易资金的一般流程为:①签订资金监管协议。交易双方持存量房买卖合同、房地产权属证书、本人身份证明,与交易保证机构签订资金监管(划转)协议。②买方将交易资金存入监管账户。买方将交易资金一次性或分期存入监管专用账户。交易保证机构为买方出具交易资金监管凭证。③办理不动产转移登记。交易双方持资金监管协议、交易资金监管凭证、不动产转移登记所需材料申请办理不动产转移登记。④划转交易资金。保证机构向卖方及银行出具交易结算资金支取凭证,并通知银行将监管专用账户中相应的交易资金划转给卖方,交易完成。
50.下列情形中,属于人为原因造成房屋租赁合同终止的有( )。
A.租赁合同到期的
B.将承租的房屋擅自改变使用用途的
C.无正当理由,拖欠房租3个月以上的
D.将承租的房屋擅自转借他人使用的
E.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的
正确答案:B、C、D
本题解析:
出租人单方解除房屋租赁合同的情形有:①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的;②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的;③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋,致使房屋受损的;④承租人在合理期限内未支付租金的;⑤不定期租赁,出租人在合理期限之前通知承租人的;⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。承租人单方解除房屋租赁合同的情形有:①因不可归责于承租人的事由,致使房屋部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的;②不定期租赁;③租赁物危及承租人的安全或者健康的;④租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;⑤租赁房屋权属有争议的;⑥租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的;⑦法律、法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的。
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