第六章 房地产开发
一、学习指南
通过本章学习，学员应掌握房地产开发的概念、类型、特点和原则；房地产开发企业设立的条件；了解政府对房地产开发的宏观管理。
二、重点难点
1、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。
2、什么是房地产开发项目管理：是指人民政府对房地产开发项目从立项、设计到竣工验收的全过程。
3、房地产开发的原则
答案要点：
（1）符合城市规划的原则
（2）坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一原则
（3）鼓励和扶持建设居民住宅的原则
4、房地产开发的特点
答案要点：（1）房地产开发是多部门协作活动
（2）房地产开发投资大
（3）房地产开发周期较长
通过对教材的通读及上述重难点问题的学习，你可以进行一下自我测试，如果你能够正确完成下面的练习，说明你对本章内容已有了一定的认识。
一、选择题
1、根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业须具备注册资本为（）
A 100万以上
B200万以上
C300万以上
D400万以上
2、 以下不属于房地产开发企业的是（）
A主营企业
B兼营公司
C项目公司
D房地产经纪公司
3、以下哪些程序是房地产开发企业设立的必备程序（）
A企业申请设立登记
B经上级主管部门批准
C工商行政管理部门予以登记、发给营业执照
D建设行政主管部门备案
4，以下属于房地产开发主要特征的是（）
A建设周期短
B涉及面广
C多部门协作
D投资大
1、依房地产开发规模不同，房地产开发可以分为单项开发，小区开发和（）
A成片开发
B经营性开发
C新城区开发
D 旧城区拆迁改造
2、房地产开发企业资质等级有（）
A2个
B3个
C4个
D5个
7、按房地产开发目的不同，房地产开发可分为（）
A经营性开发
B自用性开发
C新城区开发
D旧城区改造
8、产开发必须严格执行城市规划，坚持（ ）相统一的原则。（）
A经济效益
B 社会效益
C环境效益
D整体效益
9、设立房地产开发企业必须具备的条件有（）
A有4名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有专业证书的专职会计人员。
B有100万元以上的注册资本
C有自己的名称和组织机构
D有固定的经营场所
10、房地产开发的原则有：（）
A符合城市规划的原则
B坚持经济、社会、环境效益相统一原则
C鼓励和扶持建设居民住宅 的原则
D符合社会公共利益的需要
11、房地产项目管理包括：（）
A立项管理
B施工管理
C竣工管理
D财务管理
12、根据《城市房地产管理法》的规定,设立房地产开发企业,应当具备下列哪些条件()
A有自己的名称和组织机构
B有固定的经营场所
C有符合国务院规定的注册资本
D有足够的专业技术人员
城市房地产管理法》第29条。
三、名词解释
1、房地产开发：
2、房地产开发项目管理：
四、问答题
1、简述房地产开发的原则
2、简述房地产开发的特点
通过以上的学习和练习，应掌握的内容你是否都已掌握，如果还有什么问题可以进入电大在线课程讨论区寻求帮助。课程责任教师周世伟将及时回复您的在线提问。
第七章 房地产转让
一、学习指南
通过本章学习，学员应掌握房地产转让的概念、原则及条件；商品房予售的条件及管理规定；了解房地产转让合同如何订立，应注意哪些问题；了解房地产转让与出让的关系；结合实际了解“炒楼花”的利与弊。
二、重点难点
1、什么是房地产转让，房地产转让的原则有哪些？
答案要点：房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
房地产转让的原则：（1）遵循民法的一般原则，即平等、自愿、等价有偿、诚实信用等；
（2）出让方地位不变原则；
（3）房地产一致原则；
（4）效益不可损原则。
2、简述以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件
答案要点：
（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书。
（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地条件。
（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
3、什么是房地产转让合同：是指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议。
4、什么是商品房预售：是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
5、商品房预售的条件有哪些？
答案要点：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
（2）持有建设工程规划许可证
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
6、法律对预售商品房的管理规定有哪些？
答案要点：（1）商品房预售实行许可制度
（2）商品房预售合同实行登记备案制度
（3）商品房预售所得款项专款专用
通过对教材的通读及上述重难点问题的学习，你可以进行一下自我测试，如果你能够正确完成下面的练习，说明你对本章内容已有了一定的认识。
一、选择题
1、下列哪些形式不属于房地产交易形式（）
A转让
B租赁
C抵押
D继承
2、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总额的多少比例以上并已经确定施工进度和竣工交付日期的可以进行房屋预售（）
A15%
B20%
C25%
D30%
3、房地产转让的条件之一是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成投资总额的（）
A30%以上
B25%以上
C20%以上
D15%以上
4、房地产转让是（）
A民事法律行为
B行政法律行为
C个人行为
D经济法律行为
5、以下属于房地产所有权人对自己房屋进行法律上处分的是（）
A互换
B赠与
C拆除
D买卖
6、房屋共有人出售自己的共有分额时，其他共有人在同等条件下享有（）
A优先购买权
B优先使用权
C优先处分权
D优先受益权
7、农村村民出卖，出租住房后，再申请宅基地的，应如何处理（）
A应当批准
B由集体经济决定是否批准
C由县级土地管理部门决定是否批准
D不予批准
8、土地使用权转让、抵押、出租时，应遵循的原则是（）
A地随房走
B地走房不走
C房随地走
D房走地不走
9、根据我国现行有关法律的规定，房屋产权的取得、转移、变更和他项权利设定的法
定生效要件是（）
A签订书面合同
B经有关主管部门批准
C办理房屋产权登记
D办理公证
10、下列土地使用权中禁止转让的是（）
A权属有争议的
B未依法登记领取权属证书的
C依法收回土地使用权的
D以出让方式取得土地使用权，不符合法定转让条件的
11、商品房预售应具备的条件是（）
A已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B持有建设工程规划许可证
C投入开发建设的资金达到建设总额的20%以上
D已确定施工进度和竣工交付日期
12、商品房预售应取得的证书有（）
A土地使用权证书
B土地所有权证书
C建设工程许可证
D商品房预售许可证
13、甲房地产开发公司与乙公司达成转让甲拥有所有权的某大厦的协议,乙公司要想取得某大厦所有权,必须不存在下面哪些情形( )
A司法机关对该大厦予以查封的
B某大厦的所有权和该大厦占有范围的国有土地使用权已设定了抵押
C某大厦已经出租给丙
D某大厦占有范围内的国有土地使用权的出让金未支付完毕
《城市房地产管理法》第37条和第(二)条第(六)款。
三、名词解释
1、房地产转让：
2、房地产转让合同：
3、商品房预售：
四、问答题
1、简述房地产转让的原则
2、简述以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件
3、简述商品房预售的条件
4、简述商品房预售管理规定
5、试述商品房预售的条件及商品房预售管理规定，并就预售商品房再转让即“炒楼花”问题谈谈你的看法
五、案例分析
1、甲，乙系兄弟，其父母去世后留有一幢小楼。由于乙常年在外地工作，兄弟间未对房屋进行分割，而是由甲一家居住。后来，甲到房产管理部门把房屋登记在自己一人名下并与丙签订了房屋买卖合同。丙支付房款后，双方到房产管理部门办理了变更登记手续。乙得知此事后，向甲主张房屋所有权，甲不予理睬，乙起诉到法院。
问题：（1）甲，乙对诉争的房屋所有权是什么关系？
（2）本案应如何处理？
2、原告：某单位甲(简称甲)；原告：某单位乙(简称乙); 原告：某单位丙(简称丙)
被告：某房地产开发公司
案情：1995年1月甲与被告签订一商品房预售合同，规定甲购买被告商品房30套共2000平方米，售价300万元，交付日期为1996年12月。合同签订后，甲全部支付了房价款，但合同签订时被告尚未交付土地使用权出让金，未取得建设工程规划许可证，开发建设资金尚未实际投入，未取得预售许可证，该预售合同亦未办理登记。 1996年1月，被告又与乙签订了一商品房预售合同，由乙购买同一标的商品房，售价500万元，交付日期为1996年12月。合同签订后， 乙按合同规定交付了定金及首期房款共200万元，此时，被告已交付了全部土地使用权出让金，建房投资已达50％，取得了预售许可征，并在有关部门办理了预售合同登记。1996年7月，被告在隐瞒了上述事实的情况下，又与丙签订了一商品房预售合同，由丙购买同一标的商品房，售价800万元，交付日期为1996年12月。合同签订后，丙按合同规定交付了定金100万元，被告通过弄虚作假的方法，办理了预售合同登记。1996年11月，三原告得知被告“一物卖三家”的作法后，均向被告主张权利，协商不成，三原告于1997年3月分别向法院起诉，法院决定合并审理。
试分析：（1） 本案三个合同的效力如何？（6分）
（2）本案应如何处理？
通过以上的学习和练习，应掌握的内容你是否都已掌握，如果还有什么问题可以进入电大在线课程讨论区寻求帮助。课程责任教师周世伟将及时回复您的在线提问。
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