房地产营销策划方案7篇
20XX房地产营销策划方案1
活动主题：
欢乐小长假，相“惠”在（工程名称）（备选主题一）
我和（工程名称）有个约“惠”（备选主题二）幸福，我们约“惠”吧!
（工程名称），我们约“惠”吧!（备选主题三）
活动形式：
论坛、产品推介
活动时间：
20__年__月__日X__月__日
活动地点：
（工程名称）销售中心
概要内容：
答谢老客户开发新客户
活动背景
（工程名称）地处浑南新区的核心地段，距奥体中心向南仅XXX米，北近浑南大道，东接富民南街，西邻沈阳国际会展中心，交通便捷，配套齐全，是千万家住户经济实惠的选择。在这个蝶恋花舞的季节，（工程名称）收获了广阔业主的好评，业主收获了家的暖和，（工程名称）特此举办一场来到（工程名称）置业欢快度五一活动，旨在丰富（工程名称）客户的业余，消遣文化生活，感恩老客户，开掘新客户，稳固（工程名称）置业的品牌形象。
活动目的
1、通过举办一系列活动提高（工程名称）置业产品的知名度和美誉度。
2、通过活动执行积累客源，引爆工程从而到达最终的销售目的。
3、展现（工程名称）地产的理念与服务，感恩老客户，拓展新客户。
活动前期布置
1、活动执行人员的布置。
2、主持人，舞蹈演员歌手等布置就位。
3、迎宾人员到位。
4、现场活动内容需要准备的材料及冷餐的摆放。
室内活动
1、5月1日当天，有闻名房产类节目主持人哥俩侃房在（工程名称）销售中心现场以房产论坛形式，为大家解说（工程名称）工程优势，对产品进行具体解说，为（工程名称）树立良好的品牌形象，扩大宣传面。
2、5月2号由闻名节目主持人一鸣携手闻名，为现场来宾从角度解读（工程名称）工程独特之处，从而吸引意向客户对产品产生倾向性，从而到达最终的销售目的。3，5月3日由闻名电台主持人蔡昊携手时期商报、盛京门户网房产频道资深主编组成“（工程名称）砍价团”，做到你买房我砍价，活动现场为大家解说（工程名称）产品优势的同时，帮购房客户将房价砍至最低价格，从而增加购房者意向，到达最终销售目的。
室外活动
来（工程名称）看星星、喝啤酒、吃炸鸡
1、外广场放置充气城堡，集合全部孩子们的欢乐，将与孩子一同前往的家长留在（工程名称），感受生活在（工程名称）的美妙。
2、室外搭建舞台，邀请知名乐队亲情献唱，增加与顾客互动性，在外广场打造气势，吸引客流。
3、黄昏时分，邀请大家来（工程名称）看星星、喝啤酒、吃炸鸡，同时观看精彩文艺演出，与大家进行互动，增加活动气氛。
DIY制作，全面晋级，种类更多，玩法多样，更便利消遣客户的业余生活。
DIY手工皂，让客户充足发挥自己的想象力，在设计及制作的过程中带给其成就感，增加活动的乐趣，带给其美妙印象。儿童DIY风筝，让（工程名称）业主的孩子们在五彩缤纷的世界中，描绘奇妙的夏天，从而增加参与活动的主动性。
茶歇
历来（工程名称）的活动非常重视餐区的品质和美食的种类，这次活动我们在以往基础上再次晋级，为客户提供冷饮、水果、蛋糕等，真正做到不仅让客户赏心悦目，秀色可餐，进而大快朵颐，流连忘返。
20XX房地产营销策划方案2
一、房产活动营销概念
“房产活动营销”，即是在楼盘推广过程中，通过细心策划、具有鲜亮主题能够引起轰动效应的，具有剧烈新闻价值的—一个单一的、或是系列性搭配的营销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进；它不但是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也是建立在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上的全新营销模式。
二、房产活动营销产生背景
纵览房地产发展历程，房产活动营销观念形成非一蹴而就，依其发展阶段的不同，大致可分为以下三个层次：20XX年从前，房地产市场尚未成熟，活动营销似乎是一个生僻的词语；20XX年X20XX年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每个发展商的脑海里时，房地产活动营销便成了一个最时兴的观念；98年以后到如今，由于楼盘竞争的日益加剧，房产活动营销深化人心，开头由“产品营销”向“服务营销”和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。
三、房产活动营销发展阶段
1、促销活动——简洁的产品推广活动，充其量不过是一种技巧手法，是局部的修饰举措，其胜利带有偶然性，效益也仅限于产品本身。阅读20XXX20XX年房地产市场，大多数点子和绝技都是变相的让利行为，它的刺眼也大多昙花一现。
2、行销企划——相对有组织、有系统的营销行为，是依据市场在原有的基础上对产品进行修改和包装，制定缜密的广告计划并予以强力贯穿执行。相对于促销活动而言，是一个质的飞跃，是房地产市场成熟的前进标志，其胜利建立在因市场的各项资源最优化配置的基础之上。
3、营销战略——是房地产企业全方位、立体化的更高层次营销行为，不单单是指企业的营销决策，更着重于活动营销观念是否贯穿于企业经营行为的每一个环节和每一个详情，包括经营理念、组织架构、社区生态环境与邻里沟通，是通过满意对购房者需求和欲望，将购房者利益、企业利益和社会效益综合考虑所拟定出最正确营销计划。
小结：
纵观房产活动营销发展过程，明显能纳入到整体营销战略高度上的活动无疑更符合时期发展的趋势。但目前现状是，房地产活动营销的三个层次仍然互相并存、共同发展的，它们在不同的程度上服务于不同的房地产企业。
四、房产活动营销策略分析
房地产营销中的“活动营销”策略，是基于其产品销售的独特性、艰难性、制造更强化烈高效的“信息传递”手段，尽可能完成楼盘销售的短时间、高效率。
第一，“活动营销”策略，要努力传递楼盘信息中的独特内容——即楼盘所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一块生地上，活动营销显示出它独特的成效。
第二，信息传递的方式必需是独到的、精彩的——即尽可能引起轰动效应。为了获得信息传递的高效性，楼盘产品信息的传递，必需要制造具有轰动效应的“新闻大事”、具有高度独创性的特色活动，以独特的“形式”，高强度的刺激性特点，使消费者对“活动”感爱好，进而向消费者传递产品信息、企业形象信息等，目的在于使特定公众有意识、主动性地接受到产品的独特信息。
第三，信息传递的对象应当“精确”——必需是针对特定的公众。
一个产品所针对的“公众”与一般公众不是一个概念，那些有可能成为该产品的消费者的人群，才是该产品所对应的公众。
五、常见房产活动营销手法列举
1、按市面上的房产活动营销呈现状况——X即横向按市场面绽开
⑴产品说明会——目的是通过一个互动性很强的说明会，开发商、建筑师、景观师、合作商家等轮番上台，对房产品进行全方位的演讲，把楼盘中的详情、配套、理念传达给业主和意向客户。
⑵客户活动——在房地产楼盘销售的整个时间序列上，选择一个或几个关键性的节点，安装“发动机”，“助推器”，举办各种类型的促销活动，即可以单独也可以连成一个整体如文化周、地产节等，以便给一个特定楼盘的品牌建设或销售工作合力加速。
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房地产是国民经济中的支柱，与民众的日常生活休戚相关。而房地产营销工作则是将商品房等房产的价值直接表达出来的一种方式，以便于让更多人购置到自己所中意的居所。一般房地产的营销工作包括了非常繁多的步骤，如市场调研、工程定位、营销策划方案设计、方案践行等。其中营销策划方案的设计与践行有着非常重要的作用，需要在设计环节以及践行过程均考虑到多方面的因素。
一、设计内容
1、风格上的设计
房屋建筑可以给人留下非常深入的第一印象，其风格类型假如能够符合客户的喜好，那幺营销成果也就会更加突出。在进行风格方面的营销设计时，营销人员可以针对不同的客户人群推举相应的建筑风格。比方从现今我国的文化潮流阶层构成来看，大多数中年客户更喜爱欧洲西式建筑，一些爱好中国风的年轻人却热衷中式田园风格建筑，这需要在设计方案中进行区分。
2、环境上的设计
这里所指的环境主要为除房屋主体建筑以外部分的环境，包括了绿化带、小树林、水景、亭台等，这类环境因素可以为一个房地产区域内带来良好的景观生成作用，从而让客户从内心深处感受到愉快。在环境方面，营销设计方案可以抓住当代客户对青山绿水的需求，重点介绍环境中的生态部分，同时也突出表现环境中的一些名贵花鸟、鱼水，让客户感受到更强化烈的自然气息、艺术气息以及名贵气息。
3、户型上的设计
在房地产营销过程中，户型往往是客户最为关怀的问题，由于户型直接确定了住户日常的生活类型以及生活需求。对于不同的客户，需对应不同的户型，比方中年客户可能一家人口较多，对活动空间也要求较大，就需要通风、光照良好的大户型。另外，一些客户可能本身的活动比拟不便，这样就比拟合适卧房与卫生间距离较近的户型，从而便利日常生活。
4、物业上的设计
物业属于房地产营销中的“售后服务”部分，物业的服务质量对客户产生的感受影响极其长远。特别是近年来，房地产行业非常热门，客户更为关怀物业的质量，因此营销方案就需要从多个方面设计物业的特点，使客户能够较为直观地感受到物业服务的水平。比方物业服务工作的效率、物业服务的看法、物业服务人员的构成以及物业服务的亮点等，均是可以在物业设计上突出的特色，多管齐下，让客户对物业放心。
二、践行要点
1、留意以营销策划方案为基础
在方案设计完成之后，营销人员就需要遵循具体的设计方案实施详细的营销工作。在一般情况下，营销方案的践行需要严格根据设计中所触及到的内容，这样更能够让营销工作具有科学性与条理性，保证营销质量。特别是对于一些设计质量非常高的营销方案来说，只有充足践行，才能够表达出方案中的长处，为营销工作带来独特的优势。通常营销人员只要能够遵循设计方案中的根本原则以及内容，那幺营销质量的“最低标准”则可以得到保证。
2、留意恰当调整营销方案
房地产的营销工作因市场行情的波动而瞬息万变，很有可能前一段时间较为适用的营销方案，到了如今就不再适用了。对于这种情况，在营销策划方案的践行过程中，需要按时反应到设计阶段，对营销方案进行设计调整，使其能够跟上市场改变的节奏。特别是在一些大型的楼盘营销中，客户人群跨度大、户型风格差异大，更需要在实际践行中依据详细情况调整更多类型的营销方案。比方说针对于年轻客户的营销方案，在指导针对于老年年客户的营销工作时可能就不再适用，假如按照固有的营销方案，那幺很有可能使得营销工作产生负面效应，甚至给客户留下不良印象。
3、留意丰富营销措施
房地产的营销工作是一门高深的学问，依据设计方案践行工作或者依据工作反应调整方案，仅仅是营销工作的最根本内容，在此基础上，房地产开发商要提升营销工作质量，还需要进一步丰富营销措施，完成营销手段的多元化。多样化的营销措施在目前的很多地方得到了较为胜利的应用，比方建立针对客户的沟通渠道，让客户能够便利通过网络、电话、短信等方式提出看法，以便于找出营销工作中存在的缺乏。另外，也可以参加针对于每一个客户的人性化关怀，比方在对客户来说具有重大意义的日子，为客户送上营销组细心准备的礼品，这样可以最有效地让客户感受到暖和，提升营销质量的效果非常显着。
房地产营销工作中所包含的学问如瀚海烟波，并非只字片语可一言道尽，营销人员需要在日常的营销工作中不断积累，不断总结，才能够稳定地提升营销服务水平。特别是在当今房地产营销市场改变较大的背景之下，更需要在营销策划方案的基础上，了解方案，践行方案，依据详细的情况实施针对性的营销工作，并丰富营销手段，让客户在营销工作的影响下选择最合适自己的住宅。
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分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。
4.居住区域分析：
分析：从工程已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。
五、产品前期市场推广简要分析：
__在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其工程的促销活动，主要是结合工程的工程节点进行了一些老客户的维系活动。
在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对工程主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄缺乏。
六、分析|总结：
1.对市场、产品、消费者的总结
我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：
市场：在汉沽的房地产市场中充满着大量的房地产工程，单从供应量上来讲已根本上可以满意市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说20__年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个工程来说，汉沽将是一个各工程进行快速掠夺的市场。
我们从目前所了解到的市场中各工程的销售情况来看，虽然汉沽已经进入了买方市场，虽然各工程都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有一个工程成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的工程。在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场时机，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及将来工作中的跟进措施。假如我们能够在将来的工作中，按时总结我们的经验教训，按时调整我们的营销战略，按时登上市场领军者的宝座，我们的工程明天将会异样光明。
产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是外表现象，那只是由于我们没能在工程的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必定会放量，我们的工程必定会成为市场关注的热点，我们的工程必定会成为市场的领跑者。
消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购置房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新奇事物的接受力量也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。
第一篇：分析篇
一、市场背景：
汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
__所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了丰功伟绩，但伴着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。伴着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。
二、竞争对手分析：
由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比拟，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
1.在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢
2.在汉沽我们的间接竞争对手
在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，详细原因我们分列如下：
绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，缺乏以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威逼；
绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比拟仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态；
绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。
三、竞争工程根本信息：
工程名称规划面积销售均价根本情况
绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。
滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟水道及烈士陵园，价格优势明显，户型面积掌握较好，并带简洁装修。
井田·蓝月湾6万平方米2050l型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。
分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了肯定的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需赐予充足的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—XXX平方米之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。
3.楼栋售出率分析
分析：在我们工程楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费显现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。显现这种情况的原因，一方面是现场销售掌握的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为工程后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。
4.已售出产品面积区间与总价格区间分析：
四、已购客户分析
1.付款方式分析：
分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费力量上虽有肯定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款力量，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。
2.年龄结构分析：
分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的推断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受力量较强，具有肯定的购置力及资金支配力量，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比方：子女的教育问题、消遣问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子
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前营销是房地产开发的龙头。今年以来，全国各城市房地产闲置率始终在30—40%之间徘徊，现实压力使广阔房地产企业认识到房地产竞争很剧烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益剧烈的市场竞争中占有一席之地，必需了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研讨。之后，全国大中城市相继绽开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。
房地产营销策划的重要环节
根据现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的一直。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不行缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能表达“发现愿望并满意他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。假如没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺当的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。
房地产营销策划的最前端
房地产开发大致要阅历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资酬劳分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应当说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资时机选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了详细开发地点与工程之后，在购置土地运用权和开发工程建设过程开头从前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他事实上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，由于拿到地块说明投资者已经做出了投资的决策。其实，假如地产市场是标准的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今运用权的招投标挂牌出让，土地运用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告知投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将工程的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。
房地产企业发展的长远战略
前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发工程来说，前营销做得好坏，直接关系到将来开发建成的工程是否能够胜利地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发本钱的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过胜利的房地产开发工程来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业长期地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业胜利谋划将来发展的一个有效的、长远的战略。
前营销策划工作的误区与问题
在我国，20XX年和20XX年上半年房地产热带来的后果还没有完全消退，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下，进入19__年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开头升温，20__年新一轮房地产热的争辩与治理又拉开序幕。尤其是20__—20__年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，20__年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率快速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因。
其存在的误区与问题主要表如今：
重后期推销轻前期营销，舍本逐末。尽管不少开发商都明白营销在房地产开发工程中的重要性，但却不明白什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：
一是成立公司、立工程、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行；
二是前期无任何营销策划，在工程建设过程中直接做广告以便推销；
三是征地手续的办理和工程可行性分析同时进行；
四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的取得缺乏牢靠的依据，要么是可行性报告的担当者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。
总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽搁了房地产营销策划的最正确起步期。至于触及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起充足重视，即使有也是围绕某一开发工程或为销售某一产品不得不进行的一种活动。
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一、全员营销的目的和意义
全员营销是推动我公司营销工作的重要手段，在公司内部推动全员营销其目的是通过此种形式充足发挥和调动全体员工的主动性，取得更好的经济效益，提倡员工爱岗敬业，营造一个团结协作，拼搏进取，人人促销的工作气氛。
二、实施方法
1、方案实行实行“全员营销、多销多得”的方法。员工需不影响正常的本职工作。
2、适用范围：但凡通过自公司总经理以下员工在公司所开发的房地产工程购置住宅或商铺的，均适用本方案。（销售部不参与此方案）
三、销售流程
①员工负责提供客户所购物业触及的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和询问服务。
②员工负责催促客户根据规定按时支付房款（订金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款及后期各项费用等）。
③员工负责带着客户到财务部缴纳现金或办理转帐手续，个人不得经手现金。
④合同填写由财务部售楼管理员、经办员工协同客户共同完成。售楼管理员负责对所签订合同进行立卷存档、保管。
⑤如需按揭贷款的客户，由售楼管理员帮助其完成贷款手续。
⑥经办员工需与客户作好沟通，向其阐释国家有关政策规定及我公司的临时性规定。
⑦以上工作完成，视为该项销售工作完毕。
四、业绩提成
1、根据公司规定，对不同楼号、不同形式的物业（商铺、住宅）制定出不同的销售提成比率。
住宅：提成比率为0.8%，商铺提成比率为0.5%。
业绩提成=合同总房价X比率
2、销售工作完毕，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。
五、本方案（草案）自发布之日起试行。
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一、市场背景：
汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441、5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
__所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了丰功伟绩，但伴着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。伴着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。
二、竞争对手分析：
由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比拟，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢
2、在汉沽我们的间接竞争对手
在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，详细原因我们分列如下：
绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，缺乏以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威逼；
绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比拟仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态；
绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。
三、竞争工程根本信息：
工程名称规划面积销售均价根本情况
绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。
滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟水道及烈士陵园，价格优势明显，户型面积掌握较好，并带简洁装修。
井田·蓝月湾6万平方米2050l型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。
分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了肯定的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需赐予充足的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—XXX平方米之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。
3、楼栋售出率分析
分析：在我们工程楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费显现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。显现这种情况的原因，一方面是现场销售掌握的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为工程后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。
4、已售出产品面积区间与总价格区间分析：
五、产品前期市场推广简要分析：
__在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其工程的促销活动，主要是结合工程的工程节点进行了一些老客户的维系活动。
在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对工程主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄缺乏。
六、分析|总结：
1、对市场、产品、消费者的总结：
我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：
市场：在汉沽的房地产市场中充满着大量的房地产工程，单从供应量上来讲已根本上可以满意市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说20XX年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个工程来说，汉沽将是一个各工程进行快速掠夺的市场。
我们从目前所了解到的市场中各工程的销售情况来看，虽然汉沽已经进入了买方市场，虽然各工程都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有一个工程成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的工程。在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场时机，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及将来工作中的跟进措施。假如我们能够在将来的工作中，按时总结我们的经验教训，按时调整我们的营销战略，按时登上市场领军者的宝座，我们的工程明天将会异样光明。
产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是外表现象，那只是由于我们没能在工程的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必定会放量，我们的工程必定会成为市场关注的热点，我们的工程必定会成为市场的领跑者。
消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购置房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新奇事物的接受力量也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。
20XX房地产营销策划方案7篇
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