1、餐饮的黄金店址
餐厅选址的重要性，想必任何一个餐厅经营者都心知肚明。正所谓“一步差三市”，选择一个好的位置，不仅仅是为了最大限度地降低租房成本，也会对客流量和营业额产生直接的拉动作用。说得更严重点，选址直接决定了一家餐厅的生死。
word/media/image1.jpeg选址说白了就是选客流。客流是指单位时间进入某个地段的人数,是反映该地段人气和价值的重要指标。对于餐厅来说,客流就是金钱。“车水马龙”和“门可罗雀”是客流的两种极端状态,带来的则是餐厅“生死两重天”的经营状况。经营者在确定餐厅位置之前,务必要对目标地段进行实地考察,充分了解该地段的客流情况。一般来说,客流情况可以通过"掐表数人流"和"扫楼"等方式计算。
1.掐表数人流。餐厅经营者可以找3个人,在同一时段于目标地段的3个不同的位置,拿计数表掐算人流。在具体操作时可以1小时为单位,每经过一个人时按一下表,计算出3个不同位置单位时间内分别经过的人数和男女比例,这种方式在实际测算中非常有效率。
2.扫楼。这种方式是指在目标地段周围2公里范围的住宅区内,在白天时观察有多少人家拉着窗帘或是有晾晒衣物,到了晚上7点之后则观察有多少住户亮灯。扫楼法在两天内便可帮助餐厅经营者获得较为准确的住宅区入住率。
通过以上两种方法,餐厅经营者便可大致掌握目标地段的基本客流情况。接下来,便需要餐厅经营者将一天中不同时间段的客流量、客流集中时间点以及周边住宅入住率进行综合分析,由此得出目标地段的客流基础数据,从多维度进行客流分析。
快餐品牌绿盒子蒸饺在北京有5家店,在商场、社区和写字楼都有布点。其中,社区店和商场店在周末的生意比较好,写字楼在周一至周五的生意比较好。
在社区店堂食需求大、写字楼店外卖需求大的不同条件下,绿盒子蒸饺在进行客流分析时考虑的是以下两个维度。
1.小区入住率。小区入住率是绿盒子蒸饺在住宅区附近选址时最主要的参考依据,这直接关系到餐厅的堂食翻台率。在具体操作上,绿盒子蒸饺会通过物业获取小区的体量数据,同时运用扫楼的办法对入住率进行分析。通常情况下,绿盒子蒸饺会在入住率95%以上的老小区,以及密集程度高、人均消费高的新小区附近开店。
2·外卖送餐率。当需要在写字楼附近开店时,绿盒子蒸饺主要依据外卖送餐率进行选址,从而保证外卖订单量。借助网络订餐平台(美团外卖、饿了么、大众点评等)进行客流分析是一个不错的选择。比如,挑选3家以上有代表性的平台,找出与自己品类大致相同的5家餐厅,分析这些餐厅的月销售量和客单价,进而估算出该区域内顾客的消费能力和外卖单量,以此作为选址依据。
绿盒子蒸饺的选址,完美地诠释了客流分析的要义。所谓客流分析,就是指在选址落地前通过对顾客群体的了解和分析,对餐厅面积大小、人员比例、预计成本比例、客单价、库存量等方面进行更准确的预估和调整。餐厅经营者在进行客流分析时,还应带有一些前瞻性,充分考虑目标地段可能发生的各种情况,并在确定餐厅位置之前向有关部门进行咨询。
word/media/image2.jpeg1.硬件设施情况。目标地段的硬件设施是否过时?近期是否有调整计划?切记,不要进驻一成不变、不积极尝试新动作的地段。
2.周边商业的发展情况。目标地段周围的写字楼和大型酒店商业的发展速度如何?是人气旺盛,还是已经处于经济下行状态?商圈氛围和发展趋势很重要,千万不可妄想你的餐厅能够鹤立鸡群、逆潮流而动。
3.市政规划变动。在进行客流分析时,餐厅经营者还应将市政规划变动考虑在内,这将涉及目标地段的拆迁和重建。试想,如果你刚与目标地段签了10年期的合同,此地段就要面临拆迁,原本不错的地理位置便会失去优势再谨慎的客流测算也成了徒劳。
有人说评估店址要看地段、看潜力,这句话本身没有问题,但说得过于抽象。从本质上说,选址就是选客流。评估店址价值最终要看这个目标地段能够为餐厅贡献多少顾客,能否满足餐厅运营的要求,给餐厅带来令人满意的营业额和利润。
2、店面的朝向和风水
开饭店，店铺的风水从大门朝向、通道、厨房、出菜口、验收处、洗盘处到招牌的设计、洗手间的规划等，都有特别的风水学讲究。若想搞好餐饮业，应了解社会的大环境、大趋势，掌握顾客群的心理，做到知已知彼。只有拓宽思路，才能适应当今饮食业市场经济的消费需求，才能在激烈的竞争中站稳脚跟。这方面可多多学习麦当劳和肯德基一类快餐店。
word/media/image3.jpeg首先，炉灶是餐饮店的关键，而炉灶的放置又是风水中的关键，依照中国传统'家相学'的说法，炉灶放置的基本法则是：坐凶向吉。也就是说，炉灶应放在凶方，而炉灶的开关应朝向吉方，这几乎是炉灶放置的唯一法则。
1、大门位置：大门方位决定了人气的旺衰，整体经营思想的正确与否，也就是说能否得到人气，经营者的总体经营思路是否正确，大门方位十分关键。
2、收银台：收银台是顾客和经营者交流的平台，它代表了主客之间的相互关系，因此收银台与主要客人落座区域之间的关系火候要把握好。
3、厨房: 厨房风水是餐饮店面的核心，厨房风水的好坏决定了橱师水平的高低，饭菜质量的好坏，工作效率的高低。因此厨房是餐饮店面风水调理的关键要素，门、吧台、厨房、办公室是连为一体的整体，形成最有效的连接才是正确的，另外鱼缸的使用也很关键。
4、饭店色调、风格、饭店名称：饭店的色调风格、名称既是店面风水的元素又是饭店的文化内涵，是对饭店经营思路和风水格局的总结和表达。
5、因为人们有靠左走的习惯，所以大门若非在正中央便偏左，正符合风水的“左龙右虎”(面向门外而立)原则。龙宜动、虎宜静，而门外若向着迎面而来的大马路、电杆、屋角、危楼以及有坑洞的马路等，则都应避免，因为那些“尖锐”的印象会让客人坐立不安，不愿光顾。
6、创造独特的经营氛围：可根据当地人的生活习惯，划定经营范围，以及经营菜肴的菜式、品种及菜式口味等。以这些为出发点来初步确定餐厅设计的个性化、风格化、标准化，达到与众不同的独到特色。与此同时，在突出其特点、物色的基础上，一定要适应当地人的口味和生活习惯。餐饮店到处都是，要使食客上门，非得有一些特色不可，要配合食客的需要，再进行充分发挥。需要注意的是，除了要注意地域性和开店条件，还要考虑该地区的收入水平、文化水平等。特色并不限于经营品种，其它方面诸如良好的服务、华丽的店面、诚恳的员工等也是重要的组成部分。
7、高效的管理和合理的分工:：餐饮行业是一种复杂性的经营结构，制作一个菜式包括选料、粗加工、细加工、加热成熟、调味、出锅、盛装等繁杂工序。餐饮是依靠传统的手艺为消费者服务，工种多、分工细、要求高、技术性强。因此，每个环节都要配合默契，每个岗位都要合理安排，合理分工。常言说：“三分技术，七分管理”。在管理中要强调结果，强调效率，强调质量。确保合理的利润。不能靠亏本的方式去吸引顾客，必须以优质的服务获得正常的利润。长期提供优质的服务以及更佳的品种，才能不断发展。以食客为出发点，了解顾客的需要，要做到这一点，最好的办法是倾听，要集思广益，顺应自然，再做该做的事，必然无往不利。
word/media/image4.jpeg如何分辨风水好坏，可通过与以下三种店铺的特征对照来进行自我诊断。
一、阴气过盛的店铺
阴气过盛的店铺风水极差，且这类店铺影响的不仅仅是，店铺的生意，对于店铺的健康、运势也会造成影响。那么何为阴气过盛的店铺呢？按照风水学的理论来讲，店铺所处的位置气场旺不旺、人流多不多，决定店铺内的风水，若是店铺位于繁华的闹市，人流密集、生气旺盛，自然店铺内的阳气也会更加充足，毕竟人气即是阳气，人流多店铺内的风水自然会更好。但若是店铺位于偏僻地段，终日人影都不见一个，荒无人烟自然会导致店铺内的阴气过盛；又或者店铺周围的环境中有殡仪馆、火葬场、屠宰场、停尸间等阴气中的地方，店铺也会因此而变得阴气过盛，阴气过盛的店铺风水巨差，要注意哦！
二、吉祥寓意地段的店铺
店铺位于吉祥地段风水俱佳，吉祥地段本就带有吉祥之气，而店铺坐落在吉祥地段，自然可以吸纳更多的吉气，店铺风水也会更佳。那么何为吉祥地段呢？比如店铺位于一条名字带有吉祥意义的街道中（例如广州的长寿路），又或者店铺有一个数字吉祥的门牌号（例如88、66），此类店铺便是位于吉祥寓意地段的店铺，这样店铺的风水俱佳，对于经营者的运势，店铺日后的发展都有极佳的帮助！
三、令人烦躁的店铺
若是店铺内的风水气场让人觉得烦躁，影响的不仅仅是工作人员的心态、心情、与业绩，更会影响着客人的购物欲望，还会导致客人胡搅蛮缠、任性不讲理，可见令人烦躁的店铺风水本身就很差。那么何为“令人烦躁”的店铺呢？若是店铺内出现声煞、噪音过大，便会影响着人们的心情，所以当店铺开放的音乐越来越大声，又或者店铺隔壁长期有装修建筑工程，便会影响着店铺的风水，导致店铺风水不好！可见店铺中的音乐不宜开得太大声哦……
3、金角银边草肚皮的利与弊
金角银边草肚皮是业内流传的一句选址俗语word/media/image5.jpeg。金角的铺位是首选，因为街角汇聚四方人流，人们立足时间长，展示面大，品牌曝光度高，因而街角商铺财气旺——KFC、星巴克等大型连锁企业都爱选这样的金角位置。
银边是指街两端处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密度停留的地方。因为距离金角不算远，所以银边的作用就是借力，能分一杯羹，顾客虽有惰性，但也在他接受距离内。
草肚皮则指中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重；或是一头一尾都有吸引人气的竞品，开在中间的话就难以存活。
所谓风水，就是一定要看人流动向
具体位置好不好，一定要看人流的动向。
什么是人流动向？就是从哪来，往哪去。别看这似乎不重要，但是确实是决定性的因素，有人把这个归纳到了风水学，其实就是个对于消费人群走动的行为习惯的研究。
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有人看中了一个店面，感觉挺不错的，然后问了问房租，觉得还行，临走了向着对面瞟了一眼，觉得咦，对面房子还挺好的，挺大的，反正离得不远，结果一下子看上了，最后定了对面的。然后半年就关门大吉了。
朋友劝他你就不应该选择这个，最初看好的那个不是挺好吗？他说能好到哪里，就一条路的两边。
朋友说你听我给分析：一，所有的住户是不是都是从东边走过来？他说是啊，我说他们走过来是不是第一眼就立马看到你对面的店了？他说是啊。
二，所有人都是从东边过来，往西边走，西边刚好是个商场广场，你想大家从家里出来，然后去商场繁华的地方，第一眼看到眼前有店，而且是一排排，是不是首先立马考虑进去，而不是转过身来搜寻看背后这个巷子有什么店对吧？他说好像是的。
三，你看人流动的是东往西，而不是西往东，从西边走的都是逛广场商场回来准备回家的，一般人要么在逛之前选择吃，或者在逛商场过程中解决，逛之后就回家了，所以在视觉上就存在选择困难。你看你这一排有几个店不错的?按照风水学就叫阴面，那边是阳面。你换到对面你试试。
word/media/image7.jpeg他听了话后换到了对面，同样的店，同样的东西和味道，果然生意好了不少，这个跟人的消费行为习惯都有关系。所以说店面选址，一定要分析人群的人流动向。
同样的地段，稍微差别那么一点儿就有很大的差别，分析消费人群构成，分析消费者行动流向，集合起来，选择最恰当的。选址就是选择最适合的，而并不是最好的，最好的不一定就适合你做这个。
不做客流调查就盲目开店很危险
为什么一定要强调做客流调查？因为先天的不足，后天再怎么补也是追不上的。不做客流调查分析就开店，这种盲目开店的做法是餐饮人大忌，只能说明开店人不专业，不脚踏实地。
word/media/image8.jpeg调研时间要分早餐、中餐、晚餐、雨天、晴天，周五周六日及周一。此外，还有人群调研，店铺门前客流、有效客流（即目标消费人群有多少）、竞争品牌客群等数据调研。
在选址上，我们要明确，首先考虑的是人流量，举例：如你的保本点在1万，你门前通过测人流量得到的数据，客流量每天在10000~13000之间，按照全天3%的捕捉率算出实际到店人数是全天330人左右，乘以客单价70元，平均23100元/天收入当然周末可能更高。有这样的数据支撑，才能判断是否能在这开店，是否这样的一个人流量能确保盈利。
除观察客流外，还要观察周边一百米内的店铺状况，根据他们的经营范围、品类，以及他们的规模、档次，再加上观察估算他们的营业收入，估算自己的开店营业大致情况。
交通便利是加分项
交通的便利性，决定了一家餐饮店的生死存亡。一般饭店在以流动人员为主要顾客源的地方，通常不用考虑停车位的因素，但是要考虑行人的便利性，和与周围店铺的衔接性。
word/media/image9.jpeg1.选址十字路口或者三叉路口，店铺有两面临街，这是最理想的位置。这样的店铺，提高了受关注度，并且可以在双面都设门，让顾客更方便进入。
2.店铺的门脸，尽量要对准客流主来向，比对准客流主返向的要好。
3.在并排而立的店铺中，选择黄金分割点的位置最佳，譬如在格局和面积都一样并排的十个店铺中，不要选址最两头的店铺，应该选择第三个、第七个，为较佳位置。
4.门口为主干道大马路，双向四车道以上的，中间有隔离带的，距离交叉路口超过五十米以上的，车流速度比较快速的，门口人行道过宽（三米以上），或者过窄的（一米以下），都会影响餐饮店的客源，交通匹配参数低（如果店铺背后有一定规模的居住群或者客流群，也可以弥补这个缺陷）
5.门口为两车道或者不设黄色线的双向一车道、中间没有隔离带、车流行驶较慢、距离交叉路口在二十米以内、门口人行道在两米左右的，为较佳的位置，交通匹配参数高。
6.公交车站台附近，是比较好的选择，可以针对乘坐公交来往的客源，设置一些快捷实惠的食物品种。
4、入驻购物中心的选址考量
我们先看一组数据:2016年，全国开业的大型购物中心465个，比2015年多113个，增长32.1%，2015年，成都48个主要城市综合体和购物中心里的1572个餐饮企业中，有585家餐厅在1年内发生过至少1次品牌调整。换句话说，近四成餐厅活不过1年。
人气旺、就餐环境优越是越来越多的餐厅在选址时优先考虑购物中心的原因，然而购物中心的疯狂扩建还是引起了产能过剩、饱和度超标以及品牌同质化等问题，进而导致入场餐厅的朝生夕死。
有鉴于此，购物中心的开发商和经营者纷纷开始包装自己，调整招商模式和经营模式，走向具有差异化的"体验"之路，这也是购物中心娱乐业、餐饮业、休闲服务业成为香饽饽的原因，像万达之类的购物中心更是腾出了37%-40%的地方用于顾客用餐。
word/media/image10.jpeg购物中心曾经是餐厅梦寐以求的选址地，如今早已告别了“物以稀为贵"的时代，餐厅在购物中心的位置选择变得愈发有讲究:先看购物中心，后有主力店，再看具体店址。如果购物中心条件不行，就很难养育出好的主力店；而主力店不行，则无法带来足够的潜在顾客，店址位置再好也无济于事。具体而言，入驻购物中心需要从以下四大维度进行考虑。
人气热度
word/media/image11.jpeg在条件许可的情况下，初创餐饮品牌应尽可能先攻占A级或B级购物中心，让更多的顾客知道自己的品牌。这里提到的A级、B级，指的是购物中心的人气级别，由高到低分为A、B、C、D四个等级。在餐厅经营者无法简单判断购物中心的人气级别时，不妨使用百度"热力图"。操作方法十分简单:拿起手机，打开百度地图的热力图，我们可以通过观察它的颜色变化找到城市中的人气商圈:人群越集中，区域颜色越深；人群越分散，区域颜色越浅。
从图中可以明显看出，CBD商圈、国贸商圈、团结湖商圈、呼家楼商圈、朝阳门商圈的人群密集度最高。朝阳公园周边、西直门商圈、东大桥周边大望路周边的人群密集度稍有减弱。如果将地图拉远一点，我们还可以发现，即便离市区较远，通州万达广场的商圈热度丝毫不输给CBD商圈。
需要注意的是，在判断购物中心的人气热度时，应该对其进行工作日、休息日，以及早、中、晚不同时段的热度分析，从而得出较为科学、可靠的结论。
经营业态
经营业态的主要参考指标是周围写字楼和社区的入住率、顾客消费能力和有效人流等。此外，还要综合思考购物中心内是否有麦当劳、肯德基等大型餐饮品牌、餐饮品类组合是否多样化、品牌布局有何规划、购物住宅特色、中心主力店是何种类型等一系列问题。如果购物中心里连麦当劳这样的大型餐饮品牌都没有，那么建议餐厅经营者还是换个地方吧。
开发商的综合实力
开发商的实力不够、专业性不强，对于餐饮品牌的后期经营会有直接影响。成熟度高的专业开发商，不仅营销、物业、规划能力强，对于餐饮品牌、品类数量上的严格把控也能让餐厅在“差异化”上具备先发优势。比如，某购物中心内只允许进驻两个品牌的日料店，并且面积一大一小，安置在不同楼层，保证同一片区内的竞争对手不会泛滥。
word/media/image12.jpeg因此，无论是成熟餐厅，还是初创餐厅，应首先选择像中粮、凯德、华润这种在全国范围内都有较大知名度的大型开发商。其次要考虑当地的实际情况，比如上海的百联、深圳的茂业杭州的银泰、山东的振华等开发商，它们在当地的话语权和认知度往往超过前者。当然，项目本身的地理位置和周围同类型购物中心的密集程度也很重要。
地理位置
大多数人更愿意去离家近的购物中心，餐厅的潜在顾客主要分布于周围3公里的社区和商圈。能否让这些人觉得简单、直接、快速、方便，决定着餐厅在购物中心的存活年限。像购物中心距离地铁站能否控制在300米以内，距离公交车站能否控制在100米以内，半径1公里以内的旅馆、酒店等住宿设施是否有10家以上，道路是否拥挤，停车是否方便等问题，都应纳入餐厅经营者的考量范围。
在确定入驻某家购物中心后，餐厅经营者接下来考虑的重点自然是如何在购物中心选择具体的位置。
靠近餐饮品牌聚集地
商场对于各楼层、各区间有着不同的功能划分，餐厅应根据品类对号入座，千万不可以“独行侠"的姿态出现在餐饮聚集地以外的地方。顾客都希望有更多的用餐选择，一般会先找个餐饮品牌多的地方再从中挑选。餐厅离餐饮聚集地越远就离顾客越远，自然也离赢利越远。
与主力店的距离
购物中心一般瓮把主力店设在两端，比如海底捞、眉州东坡、外婆家等人气旺的餐饮品牌，或者电影院和超市。当两端主力店的业态和实力相当时，应尽量选择中间的位置。当两端主力店的业态不同时，则应根据客群定位进行选择。如果是主营休闲餐饮、简餐等适合年轻人的餐厅，就应该靠近电影院、电玩城等业态。如果是主营中式正餐等适合全家人的餐厅，就应该靠近便利店、超市等业态。
word/media/image13.jpeg店中店
购物中心的位置较好，往往意味着租金较高，对于一些初创餐饮品牌而言很难独立承受。那么是否意味着初创餐饮品牌就与购物中心无缘了呢？
冰激凌品牌Stickhouse除了在北京的世茂·三购物中心有一家100平方米的形象店之外，更多会选择以“店中店”的形式进驻其他购物中心，比如在购物中心的电影院甚至是锅店中摆放自己的冰激凌柜台。
Stickus推行的“产品+空间流量”模式，既能为品牌增加曝光度、实现销售，又能大大节省开店的房租成本和人力成本，同时也缩短了品牌走向市场的漫长培育期，无疑是一些初创餐饮品牌的又一选择。
餐厅入驻购物中心本就是场博弈：跟开发商博弈，跟竞争对手博弈，跟顾客博弈……稍有不值就可能满盘皆输。一家不错的购物中心，并不意味着一定能给餐厅带来好生意，拍脑袋决策的选址办法不是不行，但总不如“商业预判+实际考察”走得更长远。
5、社区，下一个选址风口
让我们将选址的目光转向一个熟悉又陌生的地方——社区。说它熟悉，是因为中国餐饮行业正是从社区起步发展至今的。说它陌生，则是因为传统社区式微、新型社区兴起，社区重新成为餐厅选址的香饽饽。
在购物中心成为选址热门之前，社区是传统餐厅最早的根据地。大量家常菜餐厅依靠社区构建了庞大的餐饮网络。在那个时代，这些餐饮店的主要优势在于其解决了人们最原始的“饥饿"问题，以量大、实惠为主要经营策略，高性价比是这类社区餐饮品牌的主要特征。从人群角度讲，这一时期的主力消费人群以60后和70后人群组成，消费观念相对传统，餐饮需求以聚餐为主。
时过境迁，聚餐需求已经明显减少：一方面人们对待餐饮的态度正在告别唯性价比至上的时代；另一方面，社区居住人群从大家族逐渐变为小家庭，传统社区餐饮业态显然不能满足当下社区的变化。随着大众餐饮市场主流消费人群的更迭，未来消费群体将逐渐从60后、70后人群变为80后、90后乃至00后消费者，其背后产生的多样社区餐饮需求将是购物中心之后另一个巨大的餐饮消费市场。
以北京为例，新型社区往往由小家庭和流动人口组成，人们对餐饮的需求告别了家常菜的时代。在主流消费人群普遍年轻化的趋势下，社区餐饮业态也需要“小而美”。社区店的体积小、租金低，可以让渡一部分成本给更好的食材。
在一些中高端小区里，住客对食品安全有着较强的需求，同时也有较强的消费能力。但由于小区新建，各项配套设施尚不完备，周边往往没有地铁通达，缺少核心商圈，如果不打算出远门就餐，选择其实十分受限。因此，社区中餐饮业态的竞争相对较小，但客户黏性反而更大。另外，由于现在的年轻人忙于事业，大多不经常下厨，社区的餐饮需求呈现出爆发性的增长态势，已经成为除了购物中心之外的第二个主要餐饮消费阵地。
word/media/image14.jpeg群生世家是主营驴肉菜品的餐厅，在北京东坝地区的店面均在1000平方米以上。在限制三公消费和房租成本逐渐上升的情况下，店面的营收增速逐渐放缓甚至停滞。有鉴于此，群生世家创立了子品牌群生记，从大型餐饮走向社区小型连锁餐饮。创始人赵倩的改革逻辑非常清晰：社区店有效减轻了房租成本、装修成本乃至人力成本，也倒逼品牌将菜品高度标准化，使整个模式可快速连锁、复制。
对于社区人群的运营及理解，决定了群生记能走多远。显然，社区的用餐感觉和白领在CBD吃一顿饭的感觉截然不同，前者更加放松温馨，后者更加追求效率和功能。这就意味着入驻社区的大众餐厅必须天生自带“社交"属性，绝不能简单地定位于果腹的场所，更应该是顾客获得生活成就感的阵地。
对于社区内的餐厅而言，在选址前主要应考虑两大问题：第一，餐厅是供应社区内部，还是面向外部？第二，社区本身的人群结构和消费能力怎么样？以此为依据，才能制定对应的经营策略和措施。以下是三种不同品类餐厅对于社区选址的不同要求。
商务餐厅：高档社区
一般来说，商务餐厅不太适合进驻购物中心，它需要购物中心为其提供单独的通道、电梯。如果需要穿过商场才能到达餐厅，会直接影响商务宴请需要的高档形象。因此，有些商务餐饮品牌如王品、鼎泰丰等，会将选址重点放于高档社区。
对于商务餐厅而言，一般消费为商务宴请或者宴客，客单价在200元以上甚至上千元，以高收入人群和商务消费人群为主要消费对象。因此，商务餐厅对社区的选址标准是最高的，必须地处商务氛围非常浓厚的区域，周边拥有较多的写字楼和酒店。
大众餐厅：大型社区
大众餐厅的选址较为多元化，要求相对不那么苛刻，可以开在一些比较集中的住宅区，但距离市区较远的社区不在考虑范围。这样的社区意味着大多数住户的工作地点较远，午间很少回家。如果餐厅选址于远离市区的社区，午餐基本上食客寥寥，营业额只能指望晚餐。
异国风情餐厅：外国人集中的社区
异国风情餐厅多开在外国人比较集中的区域，比如艺术社区和外交公寓。
word/media/image15.jpegFlatwhite是北京的一家社区咖啡馆，咖啡消费人群聚集在哪里，店铺就会开到哪里。北京目前的咖啡消费者集中在外国人群体、高校学生、白领、有海外生活经历的中等或以上收入人群中间，因此，Flatwhite有两家门店位于艺术区，三家门店进入了外交公寓，一家门店位于大学，还有一家位于音乐厅附近。
Flatwhite这些门店的区位看上去颇为分散，有商业区、住宅区、文化艺术区。外交公寓的住户毫无疑问是咖啡的主要消费人群。精品咖啡进驻高校，特地选择了北京第二外国语学院的食堂楼，同时提供比其他分店更为优惠的价格，有大量的海外留学生同样可以带动消费。接触西方音乐的人群往往也是咖啡消费的重要人群。
Flatwhite的选址思路有别于一般以商区、居民区为中心的选址原则，而是向日常生活中更多纵深的休闲场合扩张，为社区餐厅提供了较为新颖的发展思路。
在购物中心餐饮业态普遍被看好的情况下，社区餐饮反而出现了更大的机会：一方面，社区餐饮需求并未因为购物中心餐饮的兴起而减退；另一方面，传统社区餐饮店面逐渐无法满足多样的社区餐饮就餐需求。随着主力消费人群的更迭，社区已经成为餐厅选址的又一个热门选择。
6、签好店面房租的租赁合同
签订店面租赁合同注意事项有哪些？这个问题，对于租店面的朋友来说是非常重要的，也是保证自己的利益不收侵害的关键。下面是为了避免广大朋友上当受骗的一些措施，也是签订店面租赁合同必知的常识，为了您的利益一定要仔细的阅读：
word/media/image16.jpeg 首先，签订合同前要做得调查
一、调查商铺的档案
承租之前，应当赴所在地房地产交易中心进行产权调查，确认几个重大的信息：
1.房屋的用途和土地用途：必须确保房屋的类型为商业房性质，土地是非住宅性质方可承租作为商铺性质，否则，将面临无法办营业执照以及非法使用房屋的风险。
2.房屋权利人：以确保与房屋权利人或其他由权利人签署租赁合同。 3、 房屋是否存有租赁登记信息：若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。 二、免租装修期
商铺租赁合同中，免租装修期经常会在合同中出现，只要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情况之下，出 租人同意不收取承租人装修期间的租金。但在“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租期起止时间，免支付的具体费 用，一般情形下，只能免租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需要按合同约定承担。
三、租赁合同保证金
俗称“押金”，注意用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用，因为商铺相应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适 当高一些，以免不够抵以上的费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相应的费用，押金抵扣不够的情况下怎么办?可以约定补足“押 金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果出租人通知后一定时间内补齐的话，则出租人可以单方解 约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。
四、税费承担
按照法律、法规、规章以及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担相应的税费。
五、营业执照
承租商铺的目的在于开展商业经商活动，而商业经营活动首要条件是必须取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营 业执照办理来设置，只要涉及这几个方面：原有租赁登记信息没有注销，从而导致新的租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；商铺上原本已 经注册了营业执照，二该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活 动，而导致无法注册营业执照；涉及特种经验行业(娱乐、餐饮)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证，卫生许可证等证件 后，方可取得营业执照；因出租人材料缺失导致无法注册营业执照。
六、处置装修
商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修的利益，在合同中应当注意几个问题;
1. 明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别约定的改建，搭建的，应当明确约定清楚，对于广告，店招位置也可约定清楚。
2.解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会等同押金，数额不高，往往不及承租人承租人的装修损失，因此，应当约定此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。 .
3.明确租赁期满时，装修，添附的处置方式。
七、水、电、电话线等
因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考虑是否 满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人 免责解除合同的权利。
签订合同之后的顾虑
word/media/image17.jpeg 租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记效力主要包括以下内容：
1.登记与否不合同本身的生效，即使没有办理备案登记，合同依然在生效条件满足时就生效;
2.经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个人承租的，其中一个办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。
九、转租问题
商铺市场中经常会遇到许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题，俗称的“转租”其中涵盖了法律规定的两种变更方式“转 租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系部解除，本手在此建立租赁关系，二“是指上手租赁关系，新承租人直接代替原承租人与出租人建 立租赁关系，在这两形式下，需要注意以下问题：
1. 转租人必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。
2.原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不适于法定承租人应承担费用，但法律上也没用明确禁止，因此，只要双方当时协商同意 的，也会受法律保护，建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批与转租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该 笔费用退还或解除情形。
word/media/image18.jpeg十、买卖与租赁
许多人担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对承租人赋予了两种特殊保护。
1.出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权。
2.即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当继续履行租赁合同，否则，新的业主应当租赁合同中的违约责任。其次你要了解二房东与房东签订的协议具体的年限，也就是你所签订的租赁很痛的年限是不应该大于（超过）二房东与房东签订的合同的期限，不然二房东和房东的协议到期后，你和二房东签订的合同的期限所约定的一些权益就很难得到保障。
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7、那些带来生意火爆的“奇葩”选址
选址，对于餐厅来说，曾是“一招定生死”的关键。但互联网已经改变了这一定律。紫苏和优滋优格的例子就是证据，就如卢广利所说，以前开餐厅靠位置，现在一半靠位置、一半靠粉丝。
案例——“人迹罕至”的地方，他们也活得很好
1.“闹中取静”，顾客每天排队等座
紫苏餐厅的位置算是“闹中取静”了——位于建业五栋大楼内侧，A座与B/E座之间的无名小路边，鲜少有人往来。虽然旁边的商都路、十里铺街都熙熙攘攘，若路边没有设置任何醒目门头或标识，位处“背街小巷”的紫苏丝毫不易被人察觉。
word/media/image20.jpeg为什么选在这么“偏僻”的地方？郑州市商都路与十里铺街交汇处，也算是人气旺的地段：周边有5个大型家居卖场、7个汽车4S店，1分钟最多能有300多个人路过——这个数字是紫苏餐厅创始人张翀自己在路口一个个数出来的。
word/media/image21.jpeg如图能看到，该餐厅既不临大路，也不临小路。虽然餐厅藏在背街的写字楼内，但张翀觉得，只要自己经营有方，引流不是问题。
这个餐厅是张翀入行餐饮业累积十多年心血、经验打造的力作。1000多平米，投资600多万元。不想开业第一个月却赔了39万元。但在第六个月，日营业额就提升到4万元。开业半年后，紫苏每天人气爆棚，排队等座成为常态。渐渐的，除了食客，紫苏迎来很多餐饮同行的参观、学习。
2.门脸只有一米宽，却能跟ZOO抢顾客
健康路夜市是郑州市老牌夜市，一年四季不断，每到晚上六七点，这条路就被迫成了汽车的“禁行道”。健康路和优胜北路交汇处，两栋商住两用楼之间，有一个一米宽的小门脸。没有大门头，没有明显标识能说明这是一家正在营业的店，抬起头才能看到二楼窗边的店名“优滋优格”。虽然毗邻热闹的夜市街，优滋优格门前的小路却少有人路过，虽然即使路过也不一定会留意到它那么小的门脸。
2013年优滋优格开业，为了减轻房租压力，张珂只在一楼留了个一米多宽的小门脸，通过窄窄的楼梯上到二楼才是139平方米的营业空间。选址时，优滋优格创始人张珂是看中了健康路的人气：逛健康路夜市的人群以16至28岁为主，综合了BOOK、Coffee、Bar的优滋优格，正好也需要这个群体。
开业第二年，有顾客告诉张珂说，他们现在不去ZOO了，喝咖啡就只来优滋优格。
探因——
做好内功，给顾客“反差”的惊喜体验
新店开业求人气，选址的优劣决定餐厅的存活。大家开店都在追着人气走，这几家店的“反常规”选址，为何却并没有影响他们的餐厅越来越火？
1.用大开脑洞的营销吸引人气
在营销方面，张翀可谓大开脑洞，活动不断。比如有一次活动是恰逢《007幽灵党》上映，紫苏更换新款菜单时加入了007电影元素，给进店消费的顾客每人赠送一张电影票，当时获得火爆人气。
如何能让更多人注意到小门脸楼上的别有洞天，张珂也没少下功夫。媒体从业者出身的她，深谙营销推广的技巧。硬邦邦地做广告没用，她在微博上大量分享海报、音乐、电影、创意，巧妙植入优滋优格的相关信息。很快吸引了一批设计师、摄影师、编导等创业行业的第一批粉丝。
2.给顾客制造“反差”惊喜
在紫苏，你能强烈地感受到一种反差：门外小路的冷清和餐厅内的热闹形成了明显的对比；餐厅钢筋水泥的装修和浓浓的文艺范形成了鲜明对比。
紫苏餐厅里最常见的元素是钢，餐位的隔断，餐厅的吊顶，包间的门牌，甚至酒水区的吧台和正对大门的地板，都是各式的钢板。“这些隔断和吊顶，都是找人专门做出来的。钢板上面的镂空，是师傅一点一点抠出来的。钢板地板的花纹，也是请来的师傅下功夫雕刻的。”这些都是张翀设计的。
word/media/image22.jpeg20多吨钢板、几百个泥罐和大量榆木，组成了紫苏既粗犷又细腻的气质。张翀偏偏又给菜品想了一个个文艺范儿十足的名字。这样奇特的反差，也是紫苏体验感的魅力所在。
优滋优格也是，外面热热闹闹的市井气息，和咖啡厅内的书、轻音乐等营造的雅致形成了鲜明对比，让顾客一进店有种惊喜的感觉。
这种反差出的惊喜体验，能把选址的劣势变成优势。
3.产品自信
当然，反差惊喜的前提是你的店要具备带来惊喜的条件。
明明周边人气旺，却主动选择了“置身”背街小巷，紫苏和优滋优格在选址时就自信能吸引人们走进人迹罕至的店里。通过各种活动吸引到第一批客人后，店里的产品、环境、体验感，就会让客人主动变成你的宣传员：你曾路过的巷子里有家很棒的店，你不去试试？
张翀说， 选址偏僻，好不容易吸引到的顾客，就要努力把客人留下来。只要顾客进店，餐厅自身的优势就发挥出来了。环境、出品、体验感的出众，让不临街、不靠路的劣势变成了优势——这样偏僻的地方有这么棒的店，是不是让人惊喜加倍？
优滋优格也是如此。当大多数咖啡馆还在用布艺、格子、猫招揽顾客时，优滋优格用别具一格的环境、辨识度极高的龙头产品和“附近逛街累了可以免费歇脚”的真诚服务，吸引了一大批铁粉。
word/media/image23.jpeg位置不好没关系，有粉丝就行
选址好坏几乎关系到餐厅的生死存亡，选了一个好位置，就意味着餐厅赢在了起跑线上。
经历过加盟店迅速扩张，又做过调整扩张节奏的阿利茄汁面，其创始人卢广利对此深有体会。
卢广利在北京见过一家餐厅，开在写字楼背面，地段不是很好。而且店里只有一个服务员，顾客从进门、排号、就坐、上餐等，都通过互联网来完成。什么时候去、坐哪里、在哪取餐，餐厅布局安排得清清楚楚，结账是扫二维码支付。这个餐厅虽然只有一个服务员，一天也能保证一万多营业额。
选址，对于餐厅来说，曾是“一招定生死”的关键。但互联网已经改变了这一定律。紫苏和优滋优格的例子就是证据，就如卢广利所说，以前开餐厅靠位置，现在一半靠位置、一半靠粉丝。
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