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物业管理员试用期工作总结

时间：24-07-02 网友

物业管理员试用期工作总结

自6.17日进入春天物业管理处，到现在已近一个月，在管理处赵主任和同事的帮助下，学习到了很多物业管理方面的知识和经验，也有自己的一些体会。现总结如下：

一、衷心感谢领导和同事们的帮助，使他们的新工作有了一个良好的起点。

二、主要工作情况：

1、在最初几天里，我对泉州社区各单元楼和地下车库的分布情况比较熟悉，为今后的工作打下了基础。

2.认真学习了《杭州市物业管理条例》、《物业维修基金使用管理办法》和《物权法》等和物业管理相关的法律法规。

3、根据赵主任的安排，参加了9栋501楼顶层阳光房非法装修两次协调会，并做了会议记录。在9栋建筑中的501栋建筑中非法大规模建造阳光房，影响了7栋建筑中406306206栋的冬季照明，导致3名业主强烈投诉。从这个例子可以看出，对于业主的非法装修，物业应该从一开始就设法控制标志。否则，一旦业主开始，其他业主将相互比较和模仿，并且该物业将难以在后期管理

另外，还参加了3幢501家里玻璃破裂的协调会，业主叫来了《小强热线》，希望在媒体的介入下，玻璃破裂的损失由物业来承担。通过这起事例，我学习到物业公司对小区的公共部位和设施提供维修和保养服务，而对于业主个人的财产，在不能证明物业有过错的情况下，物业是不能承担损失的，但是，物业可以提供一些必要的协助。

4.学习文献制作

文档的制作对于物业管理来说非常的重要，许多管理上的事例需要留下书面材料以备日后查询.我学习了应急预案，楼道温馨提示和门岗宣传栏内容的制作。

三、工作经验

对于近一个月的试用期工作，最大的心得是-----物业管理无大事，物业管理的内容都很琐碎，作为一名物业管理员需要以很大的耐心来对待每天的工作；说物业管理无大事的同时，也可以说物业管理无小事，因为对于业主来说，他们反映给物业的每件事情都希望能够得到最快速和圆满的解决。

四、工作不足

1、可能是从事物业管理工作的时间不长，每天工作还缺乏系统性的安排，这一点上需要快速的提高。

2、物业管理专业知识还很缺乏，需要尽快补充。比如，我对装修的现场管理知之甚少，所以我需要向更多的领导和同事请教。

3、消防上的专业知识也要多学习，不能等到用时方恨少。

这是《物业管理试用期》的范本。在服务提供者方面，应以专业化为方向，将法律化融入其中，走程序化之路。仅供参考！

一、迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，已经具备了一定的规模和形态。随着经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求，伴随房地产商品经济发展的必然产物物业管理要得到迫切的改变，已成为一种必然的趋势。尤其在市场经济的条件下，大多数人将成为物业的产权人和使用权人，因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业管理的关键问题。在社会分工和市场细分不断加强的总体背景下，只有针对不同的物业类型、不同的消费人群、以不同于他人的管理模式，才能树立企业自己的一面旗帜，建立自己的经营理念，那就是要走企业的品牌化道路。

品牌是什么？根据美国营销协会的定义：品牌是名称、标志和符号。简言之，它是一种商品品牌，以其独特的商品形式使自己区别于竞争对手。然而，随着市场经济的发展，品牌不再是一个简单的识别标志，而是企业顾客和价值（文化价值和经济价值）的源泉。物业管理是一种服务。它以物业为管理对象，以广大业主为服务对象，定位于社会人群中。

由此，创建这种服务的品牌也不外乎三个方面：知名度、美誉度、忠诚度。深圳万科发展到今天之所以能成为行业中的佼佼者，其中一个重要的因素是依靠了其服务的品牌效应。在多次的招、投标中，其能做到未见其人，先闻其声靠的是它的知名度，在以后的日常管理中能得到广大的业主的支持与信赖则主要依赖了它的美誉度，于是不断提升的忠诚度为它赢得了越来越多的客户，终就铸造了中国物业的巨无霸。但是创建一个品牌并不是朝成夕就，而是需要一个长期的过程。现实中一些令人无庸质疑的事实放在我们的面前，物业市场不规范、经营机制不健全、细的法律法规不具备、广大业主的物管意识低等因素已经成为企业走向品牌化的约束瓶颈，尤其是北方的地区，在总体水平低的情况下，对于一些中小城市做成物业品牌更是难上加难。日照虽然是位于沿海的港口城市，但就经济发展、人口规模来说还是一个中小城市。于是在这样的情况下要做成一个物业的品牌，除了要克服大的环境困难外，还要最大程度上优化企业的内部结构和人员配置。对此，笔者在公司的四个物业项目实习的进一个月的时间里感受颇深。

以下是作者个人工作经历的陈述：

(1)、物业人员的形象不规范。包括服务人员的仪表、语言、行为形象。服务人员是第一时间与业主打交道的，因此，他们的给广大客户留下的形象则代表了公司的精神面貌。

（2）规章制度不完善。主要包括内部（员工规范、岗位职责、奖惩机制）和外部（管理制度、业主大会、处理程序等）。

(3)、物业管理工作宣传不到位。比如说维修基金的收取，在没有全部收缴齐之前，不要存在时间上的停滞，要无时不刻的向业主宣传到位，其中包括采用传单、报纸、宣传栏的形式。

(4) . 服务人员的人性化意识不强。对业主的待遇不够周到和热情，有的甚至发生争吵。实践中，服务人员未及时处理向业主承诺的事项，如报修等，给公司的诚信造成严重危机。

(5)、物业经营收入单一，难以摆脱亏损的局面。举例说同发物业它的建成已有十几年的时间，大多数的公共设施已经老化，光靠1.1角的服务费亏损是在所难免。

二、通过理论研究和实践，笔者认为这些基本问题已经成为海南地产走向品牌化、从分散经营走向集约发展的制约因素。如何解决这些问题，规范物业项目运作，树立海纳物业的品牌形象。通过最近的实践，笔者提出了一些建议和方法。

1、建立规范、高效、专业化的队伍，作好基础管理是关键。优秀的基础管理是作好物业工作的基点而员工素质则是优质服务的决定性因素，也是一个物业企业能否持续发展的壮大的关键。

（1）规范服务人员形象，加强企业宣传。标准化形象包括三个方面：外观、语言和行为。仪器说明书要求我们的服务人员持证上岗，穿着制服，佩戴明显标志，使用的工具应印有企业标识。语言形象要求服务接待员讲普通话。因为在公司项目中购买房屋的大多数人都是局外人，这一点非常重要。例如，在服务人员的电话接待中，我们应该首先询问Haina property我们可以为您提供什么语言。我们应该尽量热情委婉，包括当与业主发生冲突时，海纳物业应该成为每个员工的口头禅，这也有利于企业形象的宣传。行为形象要求每个岗位的员工工作规范，展现职业风范。这对我们的安全人员非常重要。在社区中，保安人员负责维护公共秩序，因此他们在工作中应尽量达到军事化标准，例如不走路、不吸烟、不打架，以免对业主造成不利影响。房地产是一个服务行业，其行为实际上是一个服务过程，即服务交付过程。开朗的员工能够平息因服务缺陷而给业主带来的不满和投诉。此外，服务人员的形象也是公司服务的有形展示，将公司的良好形象传递给用户。

(2)、健全与物业有关的规范规章及各种档案保持制度。完善的规范规章可以规范员工的行为，有利于整个服务流程的再造，有利于提升企业的外部形象，其更是以后创优、9000认证的必不可少的环节。所以，对内要建立员工的岗位责任制、工作内容要求并且要确保能落实下去，内部制度的设立要无时不刻的表现出一个绝对服务者的形象以业主为中心，辐射每一个员工的行为。在实习中，城市花园的首问责任制就值得为其他的物业项目所借鉴，即每一个与业主接触的服务人员都要成为服务流程上的一个点，实现服务无缝隙。对于外部，我们要建立装修制度、房屋巡查制度、设备档案管理制度等齐全的公众制度。值得注意的是我们的每一个公众制度的建立都要依据国家的法律法规，措辞要尽可能的人性化。这样有利于建立清晰合理的服务流程，真正做到事事有人管、人人都管事，使每一个责任事故的发生都能找出相应的责任人，并能配合相应的奖罚激励措施。

（3）充分重视业主大会和业主委员会的作用，使其成为物业与业主之间的桥梁。所有业主都是整个社区内物业的业主，业主大会和业主委员会是其代表机构和代表，也是社区内重大决策的业主。因此，物业管理者应该充分重视自己的角色，处理好自己的关系。业主委员会既是业主大会的执行机构，又是物业企业的监督和帮助者。一些重大财产事项（财产维护基金的使用、年度预算、财产公共部分的运营等）必须得到行业委员会的批准，否则，有时对财产的好主意可能成为非法。鉴于山海天和城市花园业主委员会不健全，重大事项应尽可能获得大多数业主的批准。此外，在日常管理服务中，应定期或不定期地与业主委员会或业主代表举行座谈会，询问日常管理中的不足和缺陷，以提高自身水平。同时，对业主的合理要求和个别业主的不配合，应向业主委员会明确，要求其协助解决，以便双方都清楚，必要时应达成书面协议。

2、服务管理要以专业化为方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。

（1）在专业化的方向上，首先要打好良好的专业基础，让大多数员工掌握丰富的专业知识和技能。因此，企业应该建立一个生动、灵活的学习网络。例如，公司应该设置

制各种及时、快捷、方便的书刊、报纸等专业的学习媒介，配置现代的信息网络(因特网、局域网等)使各个项目的先进的观点成为公司的共享信息，通过学习让广大员工的思想站在海纳，跳出海纳，以一个领先行业的思想和心态去做好工作中的每一件事。此外，公司还应定期或不定期的组织培训班、外出学习，特别值得一提的是对于外出学来的东西，不能搞纯粹的拿来主义，一定要适时而变、因地制宜，主要要符合本公司和本小区的实际情况，偏离实际的再先进的思想方法也要忍痛割爱，否则只会浪费大量的人力、物力。

实习期间，我接触到的专业书刊和项目书籍很少，因此这一点尤为重要。在专业技能方面，因为专业技能是服务质量的基础，我们应该鼓励员工提出技能改革的方法，参与国家技能，奖励有一定成绩的员工，形成学以致用和学以致用的良性循环。第三，专业化还要求明确部门结构，完善专业重组。例如，由于山海天项目人员编制较少，一人负责多个部门，因此在一些档案的管理上存在一些混乱。因此，应明确部门结构划分，即办公室、服务中心、安保部、绿化保洁部、业务发展部等，各部门应形成各自的职责和岗位规范，并有相应的配套设施。最后，专业重组是根据各部门所用专业的特点，进行专业知识的整合，使每个员工都能掌握多种技能。例如，安保、绿化和工程部门可以让每个人在明确部门的基础上学习和了解一切，并且可以在责任人员不到位的情况下处理紧急情况。

(2)、寓法制化于其中，就是要求公司的每一个行为都要与法律政策有直接或间接的联系，这也是我们在工作中始终都能占据主动地位的关键，尤其在处理不可协调的纠纷中其作用更是可见一般。物业企业每时每刻要有法律自我保护意识，即在每一个潜在的法律纠纷中我们要有作为。举例说在城市花园，笔者看到一些复式的楼层的楼梯都是毛坯的而且比较狭窄，如果在业主看房或是验收时，就存在了一个潜在的跌伤危险，而我们的物业没有给予任何的警告，这就是我们的不作为，一旦发生事故我们就要承担责任。如果我们给予醒目的警告，那我们只可能不承担责任或是承担连带责任。同样的情况比如在我们的清洁员刚刚弄完的湿地上、冬季结冰的小区路上等等，我们都应该对潜在的事故有作为。所以法律上的自我保护意识应该被我们的每一个员工牢记在心，以避免不必要的麻烦。

3.第一次打营销牌的方式很多。归根结底，品牌的创造是市场营销的结果。当然，这包括企业市场、文化、行为营销等各个方面。通过市场营销，企业可以提高知名度，扩大市场份额，使海纳地产形成口碑效应，在客户少量增加的基础上形成自身的规模经济。在进行品牌营销的同时，我们必须学会用多条腿走路。目前，由于业主入住率低和公共设施老化，海南四个项目部（山海天、通发、临海社区、城市花园）大部分处于亏损状态。因此，在企业的运营中，依靠单一的服务费作为生存之源是不可行的。通过实践，笔者认为通发物业工程部的做法值得借鉴，即在完成社区工作的同时，充分利用人力资源进行企业外维修，从而为企业创造收益，最大限度地减少损失。因此，我们可以考虑其他一些做法，如房屋中介、广告空间租赁、客房服务和其他特殊服务，这些都可以成为企业的收入来源。当然，一些不利的事实也摆在我们面前。企业在多方面运作的同时，必然会遇到来自市场和政府的阻力，这就要求我们的管理者积极开展公关工作，为企业的发展创造宽松稳定的空间。

4、针对小区的特点，因地制宜，建立各有特色的物管区域。如果说把公司现有的和未来的项目物业收敛到一面旗帜下塑造海纳物业的品牌的话，那么我们不能搞一刀切的形式，要采用牵牛鼻子的方法论去管理。

通过实践，作者有自己的观点：

(1)、山海天项目，其购买者大都是为投资而来，因此使业主的房屋升值成为了关键，具体说就是空房和环境管理成了重中之中。在实习中，笔者看到伴海山庄的有些草地已经荒芜，这可能是由于前期开发遗留的原因，也可能是由于管理不善的原因，但是这肯定会给业主造成不满，由此就给物业收费带来了难度。因此，我们的重点应该放在房屋的环境管理上。

（2）城市花园项目，该物业刚刚竣工，前期投资大，软硬件完善。因此，它为创优和9000认证提供了良好的条件。如果在成功的基础上合理增加服务费，也会令大多数业主信服。因此，城市园林应该能够创造一个功能齐全的优秀社区。

(3)、林海小区，业主入住率较高，物业历史长，因此怎样和业主处好关系是一个关键的问题。那就要求我们的物业人员以社区文化为中心，积极转变服务态度，处处为业主着想，活跃小区的氛围。对于一些经常外出的业主，我们要加大物管工作的宣传，见缝插针，避免因管理空白带来的误会。总上所述，以各个小区的特点为工作的基点，才能丰富我们的服务体系，树立企业品牌形象。

5.区域发展，向青岛、深圳学习。青岛和日照都是黄海沿岸的港口城市。虽然在经济发展和人口方面有很大差异，但在文化环境、地理位置和气候条件方面有相似之处。因此，地产的寿命和植被的生长也大致相同。因此，物业管理应该有一定的地域关系。近年来，青岛市物业管理的发展日新月异。每年都有多个社区被评为省级和国家级示范单位，其房地产业形成了从企业、政府到学校的整体运行机制。完善的法律政策和健全的运行机制为青岛地产的发展提供了舒适的温床。近年来，来自香港和深圳的一些企业在青岛落户，表现出较高的水平。

因此，在地域上首先瞄准青岛，引进其先进的管理模式、经营理念，在经过可行性分析后为我所用，对我们来说还是有很大裨益的。其次，远学深圳。1981年，深圳第一家物业公司的建立标志着深圳已成为中国物业的先河之地，由那后，经过二十几年的发展，造就了深圳万科、金地、中海等一批中国物业的巨头，源渊的发展历史、丰富的管理经验、与国际接归的管理模式使之成为中国物业的学习榜样。近几年来，深圳物业的挥军北上应该说为我们的学习提供了良好的机会，因此我们要积极学习深圳物业在治理北方物业方面的经验和教训，加强企业间的交流，形成共享网络，为我们品牌的创建引他山之玉。

三、在海纳四个项目近一个月的实习期间，笔者学到了一些不在书本上的东西，增加了实践经验，奠定了工作的坚实基础。以上是笔者的一些体会和建议。经过企业改革重组，通过全体员工的长期不懈努力，笔者坚信海纳置业将走出日照、走出山东，走出全国，树立自己的企业品牌。积极进取的航行最终将是辉煌的。海纳地产人将能够撑起一个辉煌的明天。

不知觉又过了半年。工作上我从懵懂到现在的成熟，感谢领导的悉心培养，同事的关怀互助，下面做一份物业管理员半年：

一、注意自己的工作，认真履行职责

1.积极主动地搞好文案管理。

我们在以下两个方面做得很好:一是档案管理。到达管理办公室后，系统化、规范化的档案分类管理是我的日常工作。采用正常维护与定期集中整理相结合的方式对档案进行分类归档，做好收发文件的登记管理工作。第二，数据录入和文档整理。我认真输入、整理和打印管理办公室涉及的数据文件和相关会议纪要，并根据工作需要制作表格和文件，起草报表。

2.耐心细致地做好财务工作

认真核对上半年财务账簿，理顺财务关系，严格执行财务制度，做好各项帐务工作，确保年度收支平衡和利润目标的实现。一是做好月度例行对账工作。根据财务制度，细化当月收支情况，定期编制财务报表，并按照公司要求及时对账。没有遗漏或错报。第二，做好每一个进出账户。对于每个进出账户，我根据财务分类规则进行记录和登记。同时认真核对发票和票据，做好票据管理工作。第三，及时收取服务费。结合20XX的实际情况，在进一步了解和掌握服务费协议收取方法的基础上，我根据宏雅公司、业主和我方约定的服务费，认真区分、定期收取服务费，200X年全年服务费已全额支付。

3.处理投诉、纠纷方面

由于缺乏工作经验，很多事情不能很好地处理或解决，我担心我会把事情搞砸。如果经常遇到问题，与小林、小陈商量好的方法和措施，或直接向上级领导汇报，然后观察和学习上级领导的处理方法。

4.认真负责地抓好绿化维护

社区的绿化工作在二月份交给了我。对我来说，这是第一次接触。我主要做了以下两个方面的工作：一是做好社区绿化的日常维护工作。二是认真验收交接。

二、下半年工作计划

1、财务管理、账务管理、经常项目费用控制；

2.加强业务知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益;

3、积极配合宏雅公司与业主进一步理顺关系；

4.抓好小区绿化维护工作;

5.想方设法管理好食堂，处理好成本与伙食的关系。

物业管理员半年工作总结中简单的介绍了这半年来的工作，工作重心都放在处理日常投诉、纠纷和交房、装修方面而忽略对小区环境卫生的检查上，同时对下半年也做了些规划，不当的地方希望领导予以指导。

自20XX年6月调任XXXX物业管理办公室以来，我努力适应本单位新的工作环境和岗位，虚心学习，埋头工作，尽职尽责。我觉得我已经很好地完成了所有的工作任务。以下是我上任以来的工作报告：

一、自觉加强学习，努力适应工作

这是我第一次接触物业管理，我对总经理的职责和任务不太了解。为了尽快适应新的工作和工作环境，我自觉加强学习，虚心征求意见，释疑解惑，不断澄清工作思路，总结工作方法。现在我基本上能胜任这份工作。一方面，在做中学，在做中学，不断掌握方法，积累经验。我注重以工作任务为牵引，依靠岗位学习和提高，通过观察、探索、查阅资料和实践锻炼，迅速进入工作情境。另一方面，要求书本和同事丰富知识，掌握技能。在各级领导和同事的帮助和指导下,我从来不到,从不熟悉到熟悉,逐步摸清了工作的基本情况,找到了切入点,掌握了工作的重点和难点。

二、心系本职工作，认真履行职责

（一）耐心细致地做财务工作。接手XXXX管理处财务工作半年以来，认真核对上半年财务账簿，理顺财务关系，严格执行财务制度，做好各项帐务，确保年度收支平衡和利润目标的实现。首先，做好每一个进出口账目。对于每个进出账户，我根据财务分类规则进行记录和登记。同时认真核对发票和票据，做好票据管理工作。二是做好月度例行对账工作。根据财务制度，细化当月收支情况，定期编制财务报表，并按照公司要求及时对账。没有遗漏或错报。第三，及时收取服务费。结合XXXX的实际情况，在进一步了解和掌握服务费协议收取方式的基础上，我根据宏雅公司、业主和我方约定的服务费，认真区分、收取并定期收取服务费，200X年全年服务费已全额支付。四是合理控制支出。合理控制支出是实现盈利的重要环节。我坚持从公司利益出发，积极协助管理办公室主任进行财务管理。特别是在经常性支出方面，我们严格控制采购、消费和监督，防止铺张浪费。同时，提出了一些合理化建议。

(二)积极主动地搞好文案管理。半年来，我主要从事办公室的工作，XXXX的文案管理上手比较快，主要做好了以下2个方面的工作：一是资料录入和文档编排工作。对管理处涉及的资料文档和有关会议记录，我认真搞好录入和编排打印，根据工作需要，制作表格文档，草拟报表等。二是档案管理工作。到管理处后，对档案的系统化、规范化的分类管理是我的一项经常性工作，我采取平时维护和定期集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记管理。

（三）认真负责地做好绿化养护工作。社区的绿化工作在10月份交给了我。对我来说，这是第一次工作。由于缺乏专业知识和管理经验，缺乏绿化工人。冬季，社区绿化工作形势较为严峻。我主要做了以下两个方面的工作：一是做好社区绿化的日常维护工作。二是认真验收交接。

三、主要经验和收获

在XXXX工作的六个月里，我们完成了一些工作，取得了一些成绩。综上所述，我们有以下经验和收获：

(一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位

（二）只有积极融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持良好的工作状态

(三)只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责

（四）只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把工作做好。

四、存在的不足

由于工作实践较少，缺乏相关工作经验，2022年的工作存在以下不足：

(一)对物业管理服务费的协议内容了解不够，特别是对以往的一些收费情况了解还不够及时;

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