■胡葆森/文

中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，

我几乎目睹和参与了这一行业开展的全过程，对其开展的大脉络有些观察和思考，

现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。

在25年的长期开展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动乱、调整的过程中逐

步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了兴旺国家已经总结出的一条规律——

当一个国家的人均GDP

到达800~1000美元时，房地产业开始起步；到达3000美元时，行业开展开始加速；到

达7000美元左右时，行业进入稳定增长期；到达12000~13000美元时，行业开展进入

饱和期。2025年底，我国的人均GDP

已经接近7000美元，与兴旺国家总结出的规律完全契合。

再过十年，我国人均GDP

超过13000美元时，我国的房地产市场将到达供需的饱和点，行业的开展也将从顶峰

开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2

.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。

因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20

年内，仍有持续的增长空间。

当下：

细分时代已经到来

25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，开展现状突出的特征就是“

细分〞。这种细分表现在以下几个方面。

1. 市场的细分。

当市场真正处于理性后，行业的根本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始

发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总

体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。

那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所

谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫〞的推断也不免显得过于

草率。简言之，当市场的“六大主体〞〔政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家

学者〕逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线〞划线，以点及面，而应该根据不同

城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平

等，区别判定每一个城市的市场状况。

例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口到达本省人口总

数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左

右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高

铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑

州城市化的提升空间势必大于其他两市。

即使在目前的市场环境下，三四线城市的开展也不均衡，一些四线县级城市如

神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口

大县，仍不乏“日光盘〞案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的根本

面上，按照相关的根本指标对其做出细分和判断。

2. 开发商的细分。

在经过了二十多年的开展后，开发商阵营在不断地进行分化。

以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有

时机导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有

跨国、跨省扩张型，

也有区域开展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。

2025年“8·31大限〞后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上

市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。

2025年至2025年期间，约50家开发企业先后以借壳或直接IPO

方式上市，并主动在大中城市进行战略布局。未能与资本市场完成对接的房企在强

大的资本驱动型对手面前，屡屡在剧烈的土地竞拍过程中败下阵来，最终只能被迫

向下一级市场转移。

这种由大城市逐步向中等城市“梯次转移〞现象在过去的9年中多发生在竞争较

为剧烈的一二线城市，近两年有向三线城市蔓延的趋势。

我曾经在2025年初对这种市场格局的调整趋势做出过预测，认为调整的周期大

约为10年左右，调整的结果有两个：一是到2025年前后，各大中城市60%以上的市场

份额将会被这个城市的前10大开发商占据；二是在“梯次转移〞的背景下，每个大中

城市的前10大开发商一半以上来自外地。

市场的规律再次告诉我们，一旦行业开展进入成熟期后，只有那些价值取向清

晰、战略方向明确、管理标准透明、机制健全合理、学习创新能力卓越的企业，才能

在剧烈残酷的竞争中脱颖而出；那些终极目标模糊、时机导向、管理随意、无行为底

线、短期利益至上的企业，面对日益剧烈的市场竞争，必将不断地被边缘化，甚至改

行出局。

3. 产品业态和商业模式的细分。

随着行业的不断成熟，房地产产品业态日渐丰富多元——

住宅〔毛坯、精装、科技、绿色、集成等〕、商业〔购物中心、商场、独立店、街铺等〕、仓

储物流和工业厂房、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等

等，门类齐全。相对应的商业模式也在不断细分——

快速周转、持有经营、产权式委托经营、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不断

创新。产品业态与商业模式丰富多元的目的，是为了平衡企业现金流和盈利能力的

需要，满足资本市场对企业“持续盈利、稳定增长〞的要求，最终提高企业生存和开

展的核心竞争能力。

行业根本面：

未来15~20年稳定开展

自1990年广州第一个大型住宅小区淘金花园开发以来，中国市场化的房地产业

迄今已有25年的历史。

按时间段来划分，中国房地产市场大约划分为三个阶段：

起步阶段。1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。这一阶段的房地产业

有两个关键词：一是“无序〞，二是“调控〞。由于行业刚刚起步，政府的相关法律法

规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同，即可随意转让，于

是便有了海南、惠州、北海等地的“击鼓传花〞倒卖土地的乱象。那个时候，开发商

凭一纸土地协议即可“卖楼花〞,

土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——

从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。

针对这一状况，1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙

头〞的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮

的宏观调控。直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为

我国国民经济新的增长点〞，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接

近5年的宏观调控。

提速阶段。1998年至2025年，是我国房地产业的提速阶段。这一阶段也有两个关

键词，一是“停止福利分房〞，二是“按揭贷款〞。

这两项举措使得房地产业的开展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实

现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。之后，我国房地产业持续保持着快速的开

展势头。

调控阶段。2025年至2025年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。这一阶段的

关键词是

“政策多，时效短〞，“保障房〞。

“国八条〞、“国五条〞、“新五条〞接连推出，120平方米普通商品房实行一年即

为“90/70〞〔90平方米占比必须在70%以上〕所替代。其中最重要的一项法规是“截至2

025年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’〞，被业

界称为“8·31大限〞。这是我国房地产业真正开始走向标准与良性运行的分水岭！也

是行业的资本属性开始显露“推手〞面目的起点。

这一阶段另一重要事件是“保障房〞。2025年“十二五〞启始之年，启动了“五年

建设3600万套保障房〞的宏伟方案。这一方案标志着我国房地产业从此进入成熟稳

定的开展时期。

通过上述三个阶段的开展，中国新建各种住宅近200亿平方米，其中超过100亿平方

米的商品房住宅，有效地提升了超过1亿个家庭的住房水平。2025年，全国商品房销

售总额已突破8万亿元，如加上每年投入使用的400余万套保障房局部，规模更加宏

大。

作为城市化的主要载体，房地产业直接或间接拉动着40余个行业的开展。对宏

观经济的拉动系数亦接近2左右。各级地方政府的财政收入中，土地出让金和各种相

关税费占比平均高达40%以上。

当前，房地产市场的观望情绪日渐加重，投资力度陡然减弱，行业间的悲观情绪

正在蔓延。我的看法是，在美、欧、日三大经济体长期低速甚至负增长的国际大背景

下，置身在经济全球化的环境中，中国长期保持双位数高速增长缺乏规律性因素支

撑，相对高速甚至中速增长也许将成为常态。

但是，信息化、工业化、农业现代化和新型城镇化所产生的巨大动力，使得我国

房地产业稳定增长的“根本面〞没有发生根本性改变，行业的根本属性和特征作为

规律性的根底因素，决定着我国房地产业在未来15~20年仍会保持稳定增长的态势。

未来：

迎接六大趋势

对行业成熟期的认识，迫使我们必须认真研究市场格局调整、分化和细分结果

的价值；那种挖坑即卖房、是个开发商就能赚钱的“牛市〞伴随着行业粗放式开展阶

段的结束，也将一去不复返了；在今后的日子里，城市的兴或衰、房价的升或降、开

发商的壮大或消亡、楼盘销售的热或冷等，不应再一概而论。一个细分的时代已经到

来，这是规律推动的结果。

在未来的15~20年里，房地产行业将出现六大趋势性变化。

1. 保障房分流“夹心阶层〞的购房需求。

1998年前，各种形式的福利分房一直在持续，商品房的供给面积也还不够大，市

场结构的矛盾不算突出。

1998年到2025年的十几年里，由于福利分房制度在全国范围内的停止，加上人

们改善住房需求的能力和愿望集中释放，同时各级地方政府解决保障房意识和能力

的严重缺位，商品房占比超过90%，市场结构的矛盾十分突出，需求远大于供给的局

面使得房价持续快速上涨。

2025年启动的“十二五〞期间五年建设3600万套保障房的方案，包括正在实施的自

住型商品房方案，将从根本上改变我国住房市场的供给结构，使得保障房在市场上

的占比到达25%~30%甚至更多，这将有效地分流大局部“夹心阶层〞的购房需求，缓

解供需矛盾，从根本抑制房价的过快上涨。

2. 未来房价将由市场决定。

房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一般的经济学原

理，商品的价格短期内由供求关系决定，长期主要由其本钱因素决定。但在中国，除

此这外，政策因素不仅不能无视，有时还起着主导作用。

尤其在过去的十几年间，由于保障房供给长期缺位，致使商品房供需失衡，房价

上涨过快，政府不得已接连出台政策予以调控，使得房地产业的市场化程度严重降

低。

十八大后，新一届政府坚持放开市场无形之手，用好政府有形之手，有目的地让

市场规律发挥根底性作用。政策因素减弱后，我们就可以根据每个城市或区域的住

房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降；

还可以按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金本钱水平等房价构成的

本钱因素变化趋势，判断房价的中期甚至长期的走势。

3.10年后开发商数量将缺乏3000家。

在房地产业快速开展过程中，开发商的数量曾多达8万家之众。随着市场格局调

整步伐的加快，开发商的数量将迅速减少。

按照目前的行业现状，再过3~5年，活泼型的、每年有新工程开工的开发商数量

将大幅度减少至5000家以下；10年以后，可能减少至3000家以下。在这一过程中，开

发商将被迫对自身的生存战略做出调整，重新对企业的产品定位、商业模式、市场范

围、融资渠道和团队规模等做出选择。这一判断对于投资者、银行、购房者及其他相

关产业在选择开发商作为合作伙伴或选购其产品时，应有重要的参考价值。

4. 住宅产业化将带来房地产业的革命。

兴旺国家的住宅产业化水平多已超过70%，地震多发国家如日本，有些建筑产

品已高达90%，一栋建筑可以在几十个小时内装配建成。而中国住宅产业化率不及3

0%，整体仍处于起步和试点阶段。

作为从业人士，我们必须认识到：1.

住宅产业化将从根本上解决房屋的质量问题，将建筑的误差从厘米缩小到毫米，最

终杜绝“跑、冒、滴、漏〞现象；2.

房屋建造周期大为缩短，从而使投资周期相应地缩短，以生产效率的提升促进投资

收益率的大幅提升。我们甚至可以说，住宅产业化将会为我国房地产业带来一场革

命。

5. 拥抱互联网。

互联网正在改变各个层面的传统行业。随着大数据时代的到来，人们的思维方

式，几乎各个行业的商业模式、管理方式等商业生态系统逐步发生着变化。

开发商未来将要学习如何运用互联网的思维方式和技术手段，从客户需求的角

度规划企业的经营行为。当客户群体数以十万、百万计之后，如何从其购房的一次消

费后，利用网络化的社区效劳平台，不断发现和挖掘其生活中的二次消费和持续消

费的需求，从延伸效劳中寻找新的利润增长点，也是开发商正在探寻的经营方向。

6. 创新房地产金融将层出不穷。

在未来15~20年，中国房地产金融系统将不断健全和完善，与不动产经营相配套

的REITs(房地产信托基金

呼之欲出。可以相信，在行业不断细分的趋势下，按揭贷款证券化、土地银行、住宅

银行、社区银行离我们不再遥远。围绕客户资源整合和效劳模式创新的金融产品也

将层出不穷，一个房地产金融蓬勃开展的新局面已经到来。

结束语

房地产业是中国的新兴产业，过去20多年的开展经历了一个不断起伏的过程。

我写此文的目的，是想通过对这一过程的回忆和总结，理出其开展轨道大的脉络，对

其开展的规律性和特殊性的观察和思考予以整理，从而帮助读者对这一产业有一个

概括的了解。必须告诉大家的是，由于本人经济学理论功底浅薄，掌握的数据既不准

确也不系统，加之分析和判断能力所限，文章的观点难免片面甚至偏颇；同时，这篇

文章对于投资者的投资导向、购房者的消费导向、从业者的职业导向等并无实用性

参考价值；于开发商而言，对土地的投资规划、楼盘的销售方案与融资方案等，本文

并无开出具体的药方。唯望此文能够为各位了解我国房地产业的过去、现在和未来

提供些许帮助。如蒙获益，此愿足矣。

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