《辽宁省物业条例》第四十四条，是否解决《竣工验收备案表》作为交房条件争议之我见
《竣工验收备案表》是否为商品房交付的法定条件，一直是商品房买卖关系中纠纷不断且司法实践中存在争议的问题。一方面，建设单位即开发商基于预售商品房在建设中及各项手续办理中的不确定性，为了规避逾期交房风险，通常在合同中约定，由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格后即具备交付条件，不将取得《竣工验收备案表》作为商品房交付条件。另一方面，购房者基于对房屋质量的担忧及对政府有关部门的信任等原因，在交房时则往往要求建设单位出示《竣工验收备案表》，否则则以未达到交付条件为由拒绝收房。相关纠纷涉由此产生，而司法实践对此问题的裁量尺度也不尽相同。尤其是2018年《辽宁省物业管理条例》实行后，其第四十四条明确规定了“新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续”，有关矛盾更显突出。本文从有关法律规定及司法实践角度对《竣工验收备案表》是否为法定交房条件进行探讨，并针对相关情形提出建议。
一、关于竣工验收及其备案有关法律规定
（一）国家级法律、行政法规、部门规章及规范层面
有关规定散见于《合同法》第279条、《建筑法》第61条、《建设工程质量管理条例》第49条第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》以及中华人民共和国国家标准《住宅建筑规范》GB50386—2005第11.0.1 条等
根据述规定可见：国家层面的法律法规，仅要求商品房交付使用前必须经建设单位组织相关单位验收合格，并要求建设单位在规定时间内通知完成备案。但对于达到交房条件的验收合格文件到底是建设单位及有关设计、施工、工程监理共同出具的《建设工程竣工验收报告》，还是质量监督管理部门出具的《竣工验收备案表》，并未给予给出答案。而中华人民共和国国家标准《住宅建筑规范》GB50386—2005第11.0.1 条虽然明确规定“住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：……在当地建设行政主管部门进行备案”，但其作为建设部颁发的国家标准，非认定合同条款是否有效的有效法律或行政法规且该规范仅适用住宅，对于同属商品房的公建等房屋并不适用。
（二）地方性法律、法规层面
以辽宁省为例，仅2018年2月1日起施行的《辽宁省物业管理条例》在第四十四条 “新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。” 但《辽宁省物业管理条例》等地方性规定，均属地方性法律法规，同样不属于认定合同条款是否有效的有效法律依据。
二、有关司法认定
鉴于上述国家法律、法规层面规定的不清晰性质，而《住宅建筑规范》及《辽宁省物业管理条例》等地方性规定效力层级的不够。因此，关于建设工程竣工验收备案表是否属于商品房交付必要条件的纠纷层出不穷。在司法实践中不同地域、不同级别的法院对此观点的态度也不尽一致，大体有以下两种观点。
一、肯定观点，认为《竣工验收备案表》属于法定交房条件，未取得则不符合交房条件，不得得交付使用。
判例1：《珠海市南福房产开发有限公司与陈啸商品房预售合同纠纷二审民事判决书》（2015）珠中法民三终字第60号。该判决中院珠海市中级人民法院认为“根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、消防、人防等基础设施和公共设施相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。因此建设工程完成各单项验收后报经建设主管部门备案、取得工程竣工验收备案表才完成整个验收流程。结合目前我国房地产开发管理实践，本院认为，认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均应是已取得建设主管部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》，涉案合同中约定的交付条件即建设单位组织的竣工验收及消防验收，低于上述法律规定的验收合格条件，一审法院以法定标准作为涉案房屋交付标准正确，本院予以维持。”
判例2：《黎容霞与广州市南大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》（2014）穗中法民五终字3861号。该判决中广州市中级人民法院院认为：依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条及第八条的规定，建设单位应当在工程竣工验收合格之日起十五日内将各项竣工验收文件报送相关建设行政主管部门备案，相关建设主管部门有权对建设单位提交的竣工验收文件进行审核，如发现建设单位违反国家有关建设工程质量管理规定的，则有权要求重新组织竣工验收。因此，对于涉及公共安全的规划、消防、人防等验收文件，即使完成了相关竣工验收程序，也应当经由建设行政主管部门备案审查。具体到本案，依据南大公司的自述，涉案房屋所属工程项目在2014年4月29日前即已完成各项竣工验收，但直至2014年11月4日二审庭询当日仍未完成竣工验收备案手续。因此，原审认定以取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》作为涉案房屋的交付条件，并判令南大公司应向黎容霞承担自合同约定期限届满次日起至取得前述《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》并通知收楼之日止的延期交楼违约金并无不妥，可予维持。
判例3：《南欧博房地产开发有限公司、张和义与海南欧博房地产开发有限公司、张和义商品房预售合同纠纷申请再审民事裁定书》（2015）民申字第1045号。该裁定中最高人民法院认为|“关于商品房交付条件的理解问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，于本案而言，琼海市建设工程质量安全监督站质检站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。欧博公司关于由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件、无需琼海市建设工程质量安全监督站质检站出具验收备案表的主张因无法律依据而不能成立。”
二、否定观点，认为《竣工验收备案表》非法定商品房交房条件，证明商品房验收合格的文件为开发商组织有关单位共同出具的工程竣工验收报告。
判例1：《王牧与大连百年港湾商业开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》（2015）大民二终字第00937号。该判决中大连市中级人民法院认为，“关于案涉房屋交付条件的问题，凯南公司与曾妍签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，出卖人在2014年10月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。根据该条款约定，双方当事人约定房屋交付条件为经验收合格。依照《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十九条规定，工程竣工验收的主体为建设、勘验、设计、施工、监理五个单位，因此，上述五个单位工程验收合格报告可以作为认定工程合格的依据。2015年1月15日，案涉房屋经过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位验收并形成了《建筑工程竣工验收报告》，确认了案涉房屋验收合格，依照《建筑法》第六十一条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，案涉房屋符合交付使用的条件，也达到了案涉合同约定的交楼条件，原审判决认定以竣工验收报告作为交楼条件，并无不当。曾妍认为应以《竣工验收备案表》作为交楼条件，既不符合案涉合同的约定，也无法律依据，本院不予采信。”
判例2：《关珊月与大连益嘉房屋开发集团有限公司买卖合同纠纷再审民事判决书》（2015）辽审一民抗字第43号。该判决中辽宁省高院认为，“商品房交付应符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，关珊月与益嘉公司签订的《商品房买卖合同》是当时施行的由住建部、国家工商总局制发的《商品房买卖合同示范文本（GF-2000-0171）。其中关于房屋交付，约定为“经建设单位组织的建筑工程验收合格并关珊月交清全部房款。未交清房款的，益嘉公司有权拒绝交付房屋”。上述约定的交付条件，符合法律及行政法规的强制性规定，不存在免除出卖人责任、加重购房人审核义务的问题，合法有效。《建筑工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。上述行政法规是备案制度的法律依据，备案是告知性的，无需行政机关批准、回复；备案是竣工验收合格后进行的，备案与否不影响竣工验收合格的效力。验收合格是交付的法定条件，而备案不是法律、行政法规规定的交付条件和标准。在双方当事人签订的《商品房买卖合同》未将备案约定为交付条件的情况下，亦不能以未将验收文件备案为由认定出卖人违约。本案中，涉案房屋交付时辽宁水文地质工程地质勘察院就案涉工程出具了《质量检查报告》；大连华威高级建筑师事务所有限公司对案涉工程出具了《质量检查报告》；大连连信土本工程建设监理有限公司就案涉工程出具了《工程质量评估报告》；大连金宏建设集团有限公司就案涉工程出具了《工程竣工报告》；大连市消防技术鉴定检测站出具了《检验报告》。涉案房屋验收合格，符合双方《商品房买卖合同》约定的交付条件，亦符合法律、行政法规关于商品房交付条件的强制性规定，益嘉公司交付涉案房屋不构成违约。另，关珊月提起本案诉讼之前，大连市沙河口区人民法院（2012）沙民初字第1057号民事判决已经发生法律效力，该判决关于关珊月与益嘉公司签订的《商品房买卖合同》合法有效、交付条件合法有效、已经具备合同约定的交房条件的认定，对本案的审理及判决具有既判力。综上，本案原审认定涉案《商品房买卖合同》合法有效，认定益嘉公司交付房屋符合交房条件，并无不当。”
判例3：《曾妍、惠州市凯南房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》（2016）粤民申5678号。该裁定中广东省高级人民法院认为，“关于案涉房屋交付条件的问题，凯南公司与曾妍签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，出卖人在2014年10月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。根据该条款约定，双方当事人约定房屋交付条件为经验收合格。依照《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十九条规定，工程竣工验收的主体为建设、勘验、设计、施工、监理五个单位，因此，上述五个单位工程验收合格报告可以作为认定工程合格的依据。2015年1月15日，案涉房屋经过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位验收并形成了《建筑工程竣工验收报告》，确认了案涉房屋验收合格，依照《建筑法》第六十一条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，案涉房屋符合交付使用的条件，也达到了案涉合同约定的交楼条件，原审判决认定以竣工验收报告作为交楼条件，并无不当。曾妍认为应以《竣工验收备案表》作为交楼条件，既不符合案涉合同的约定，也无法律依据，本院不予采信。”
通过上述有关案例梳理可见，虽然最高人民法院在（2015）民申字第1045号《民事裁定书》中认为，商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。但该判例非指导性和公告性案例，加之我国并非判例法国家，因此不同地域不同级别的法院的态度也不尽一致，并无统一规则。辽宁及大连地区各级法院，对此也一直持有否定观点。但是对购房者来说在无法争取在《商品买卖合同》中将《竣工验收备案表》约定为商品房交付条件之一且遇到有关纠纷时也并非完全无能为力，购房者可在专业律师的帮助下，综合考察管辖地法院对此问题的态度及有关法律、地方性法规等，制定有效的诉讼策略，如有关法院对此持否定观点，也可从开发商组织的竣工验收本身是否合法、取得《竣工验收备案表》前是否应由开发商承担物业服务费等角度来争取自身合法利益的维护。
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