项目返租及回购分析
我们寻找这种办法，是为了增强客户信心，强化其对楼盘未来升值空间的心理预期，有效积聚人气。
返租和回购一般用于商业项目（商铺及酒店式公寓）。
返租模式：
返租是指投资者在与开发商签订了商铺销售合同后，开发商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报（约为8%—12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式的实质是开发商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够的信心。
前三年返租：
1.一次性冲抵购房款房款方式返租给客户。例：建筑面积100㎡，建筑面积单价5000元/㎡，总价500000元。 政策的核心内容是：“包租三年， 100平方以下每月租金返还18000元，100平方以上每月2500元。”。因此遵循“价格的制定原则是，把返租的费用加到价格里”，我们的总价是：500000元+2500元×12×3=590000元 ；（返租效益4%左右）
方案一： 总价：590000元-90000元=500000元， 首付：250000元 按揭：250000元 月供约：3600元 ，解析：该方案的优点是按揭数额相对较少，月供少，负担少，只要能交得起首付，月供不是太大问题，缺点是首付比起方案二来说要高一些。
方案二： 总价：590000 元 ，首付：295000元-90000元=205000 元 ，按揭：385000 元 月供约：5600元, 解析：该方案的优点是首付少（因为返租款是从首付里扣除的），在购买多套时可以体现用此方法（在广告诉求的时候可以重点描述），缺点是月供比起方案一来说要高一些。
2.每年一次返租给客户，举行返租金仪式，可以提升项目人气，加强推广震慑力，对后期宣传及提升项目名气有很大作用，同时还可以增加首付款项以及活动资金。
例：每年3月底举行返租仪式，新老业主同时到场，现场现金发放租金，增加感官刺激；
回购模式
回购回购则是约定若干年后按照议定的价格卖回给原出售方。
为了安稳客户，建立投资信心，采取5年回购的方式更直接，易操作。5年回购只是个噱头，要退房的客户在签约时或许就要退定，5年之后，客户经过装修、居住，一般退定的可能性很小。且到时公司已退出高新区，合同也是以高新城建设发展有限公司签定的，有问题客户会找高新城建设发展有限公司，物业也非我公司，我公司可以全身而退。
可以承诺5年保值回购，打造无忧投资产品。5年后如果没办房产证，开发商以原价回购。如果办下房产证，回购时产生的税费由客户自理。
另：2001年6月1日，国务院颁布的《商品房销售管理办法》明确规定开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
郑州目前采取返租的项目：
新合鑫睿达广场LOFT酒店公寓：39-47平米，十年全款返租 （每年总房款10%返租）
郑州恒大名都商铺：5年返租50%优惠（每年总房款10%返租）
财富天阶V8公寓：距离新东站3公里，紧邻富士康工厂，40-60平米公寓，前5年定向包租给富士康作为员工宿舍，每月按800元返租，5年后可做办公、外租及自住。
华南城：商铺30-100平方，3年返租，租金根据位置80-110元每平方，（每年返租8%-12%）
策划部
2015.5.7
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