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公寓营销策划方案

时间：23-12-25 网友

公寓营销策划方案

　　篇一：XX公寓全程营销策划方案

　　前言

　　房地产全程营销思想是在中国房地产从卖方市场转变为买方市场的过程中，结合市场营销的理论和实践产生的具有实践指导性的一套科学运作方法。不少发展商具有雄厚的实力进行房地产的规模开发，但却不能全面把握项目运作的各个环节。如果只靠发展商自己摸索项目操作方法，往往费时耗力，周期太长，机会成本很大，专业房地产营销策略的导入已成为大势所趋。

　　房地产全程营销是从项目用地的初始状态就导入营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系。

　　本案即是利用富可达置业公司的专业眼光及手段，通过对天津市河北区天沽公寓为中心点的区域周边环境的综合考察和市场调研分析。然后，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析。在此基础上，确立天沽公寓的市场定位和项目的价值，并就规避开发风险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出了专业意见。

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　　全案共分六部分，其核心内容包括：

　　一、区域市场个案调查分析

　　二、项目的投资分析

　　三、项目规划设计营销

　　四、项目形象营销

　　五、营销推广策划

　　六、项目服务营销

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　　—— 目录 ——

　　引子

　　项目背景

　　第一部分：区域市场个案调查分析

　　一、项目邻近地段住宅市场分析

　　（一）区域内商品房供应量及空置率统计

　　（二）商品房销售个案分析

　　二、项目周边环境分析

　　（一）本项目土地性质调查

　　（二）本项目周边环境调查

　　（三）本案交通条件调查

　　（四）周边市政配套设施调查

　　（五）周边人文环境调查

　　第二部分：项目的投资分析

　　一、天沽公寓项目的概况

　　二、项目所在区域市场现状及其趋势判断

　　（一）项目所在地的历史状况及规划前景

　　（二）项目所在地房地产市场总体供求现状及价格走势

　　（三）项目所在地住宅客户的构成及购买心态分析

　　三、本项目的可行性研究

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　　四、项目土地SWOT分析

　　（一）本案区位的优势

　　（二）本案区位的劣势

　　（三）本案区位的机会点

　　（四）本案区位的威胁及困难点

　　五、本案市场定位

　　六、本案价值分析

　　第三部分：项目规划设计营销

　　一、建筑风格定位、色彩计划

　　二、主力户型选择

　　三、环艺设计定位

　　四、交通组织定位

　　五、智能化物业管理和小区配套非常重要第四部分：项目形象营销

　　一、项目视觉识别系统核心部分

　　（一）名称

　　（二）标志

　　（三）标准色

　　（四）标准字体

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　　二、延展及运用部分

　　（一）营销接待中心包装设计

　　（二）工地环境包装设计

　　（三）公司及物业管理系统包装设计第五部分：项目推广策划

　　一、项目主要卖点设计

　　二、物业强势、弱势分析及对策

　　三、目标客户群定位分析

　　四、价格定位及策略

　　五、入市时机规划

　　六、广告策略

　　七、媒介策略

　　八、推广费用预算

　　九、营销推广效果的监控、评估及修订第六部分：项目服务营销

　　一、前期资料准备及销售培训

　　二、销售组织及日常管理

　　三、先期导入物业管理

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　　篇二：公寓项目策划方案

　　XXX公寓项目策划方案

　　第一章项目的概况

　　一、项目的地理位置

　　1、项目基本介绍

　　（1）项目的地理位置

　　本项目地块位于XXX市海珠区新滘东路同科韵南路交汇处，该地块属于XXX市海珠区村经济联合社，地块性质为农民集体所有。本项目位于众多XX城市主干道交汇处，所处路段时高速公路网密集，西接新光快速、XXX大道南、东晓路至工业大道；东接XXX、华南快速、南部快速、环城高速、琶洲大桥，北通广园路，交通便利，四通八达。新滘南快速路是全线主线双向8车道，设计时速在60公里左右，吸引了不少车流通过。驾车只需约5分钟便可直达天河、黄埔，大约10分钟就能去到番禺。

　　（2）项目的周边环境

　　得益于政府近年大力投入发展XXX城市快捷路，带旺了新滘南路，使这个地段的商业发展潜力巨大，继已发展成熟的黄石路、XXX大道、黄埔大道等汽车商业大道相比，新滘东路已成为XXX新一条“汽车黄金大道”，聚集了广汽丰田长宁会展店、龙星行奔驰4S店、广骏名车日产4S店（进口车）、高质东南汽车4S店、广骏二手车卖场（一期、二期）、星时达专业汽车养护店等，美轮别克4S店、斯巴鲁4S店等，目前新滘南路已成为集销售、汽配、维修和二手车车市等为一体的汽车服务贸易集聚区，也是华南乃至全国最大型、最规范的二手车交易商圈。

　　对于新滘南路的发展，XXX市规划局计划在南线兴建东风、龙潭两个城市

　　生态公园，重点打造以“万亩果林”为主同时集游憩、高档住宅区、产业为一体的生态公园。

　　2、项目的具体现状

　　项目地块毗邻XXX琶洲国际会展中心，在海珠区新发展规划中，琶洲国际会展将构筑成面向国际的中心商务区，同时，海珠区未来的城市结构为：以江、涌、围、园的生态格局为基础，以轨道交通为主要发展轴的“东部创业、西部居住”的城区结构。新滘南路正好是海珠区东部与西部连接的交通大动脉，其北面或将发展生态果园和商业住宅区。

　　第二章项目的市场分析

　　一、项目数据及定位

　　本项目用地面积 m2，容积率，总建筑面积 m2，其中高层公寓面积 m2；商场面积 m2；地下停车场建筑面积m2。配套设施建筑面积为500 m2，，项目总投资约亿元。

　　本项目位于XXX市海珠区地段，项目规模适中，周边环境优越，适宜引入大型商业中的经营的理念，发挥规划设计的优势，将本项目建成海珠区时尚公寓及大型商业体闲中心。

　　二、项目SWOT分析

　　（一）项目优势与机会分析

　　1、地理位置优势：项目位于海珠区，属于海珠区规划中重点发展的“宜居”片区，同时项目周边住宅社区，为发展商业提供较好的环境基础。

　　2、经济基础优势：项目周边大型楼盘社区少，整体商品房房价处于海珠区

　　中间水平，体现了周边，随着经济的发展，该片区的消费力将更进一步释放。

　　3、市场优势：

　　4、交通优势：

　　（二）项目劣势与风险分析

　　1、项目相对远离海珠区核心商圈，周边商业气氛还不够浓厚，可能会延长项目的培育期；

　　2、从项目周边楼盘价格来看，周边消费力处于海珠区中档水平，这一消费承受力需要对项目前期整体定位进行重点考量，对招商的品类与品牌档次定位要适当造成一定程度的影响；

　　3、目前该项目所处位置，交通不便利，公交配套不完善，将会对项目招商、开业、以及消费者到达带来一定程度的影响。

　　三、目标市场的规划定位

　　1、目标市场的需求分析

　　酒店式公寓提供的是：“公寓式的业态，酒店式的服务。”酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体，附属设施还可以增加银行、超市等其他项目，是一种综合性很强的物业形态（有人称之为“公寓式写字楼”）。无论是投资还是自住，都不失为一种值得重视的选择。

　　对于开发商来说，酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强，减少了市场风险，增加了投资收益；对于投资者而言，酒店式公寓因其户型较小，总价较低，投资回报率通常高于普通住宅，因此受到人们的青睐。

　　周边公寓分布

　　从上表可知，海珠区目前在售的公寓出售均价约为23213元/平方米。结合海珠区CPI增长率，预计往后公寓销售价格可达3万元/平方米.

　　2、规划定位

　　⑴商场项目定位

　　根据项目所处的地理位置以及目前的市场状况，本项目定位于所在地区的商业中。项目主要以公寓、商场为主。

　　⑵公寓项目客户群定位

　　本项目公寓主要客户群定位于公务员、私企业主、个体工商户、企事业单位中高层管理人员、新生力量的有产阶层。

　　第三章项目的市场定位

　　一、项目的市场定位

　　1、定位：精品公寓

　　2、户型面积：小户精品公寓，由栋层塔楼组成，设有观光电梯；裙楼1-2层为商业，3层以上为住宅功能，主力户型为35-80㎡的中小户型，1房1厅、2房1厅的公寓，带元/㎡精装修，送全屋家私家电，酒店式物业管

　　理。

　　3、价格：均价元/㎡，付款方式一次性或按揭。

　　4、定位诠释：“酒店式的服务，公寓式的管理”。由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。公寓式酒店提供的服务则更为周到，如包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。

　　5、产品形象定位

　　广告语：与酒店同步的居住模式

　　宣传主题：

　　1、酒店式公寓

　　2、高效·快捷·时尚之生活主张

　　3、投资主题服务月

　　二、产品配套

　　1、家具配套精装修配送[白色家电]：每户配装、赠送“白色家电”：冰箱、洗衣机、橱柜、燃气灶、油烟机、只需简单拎包即可直接入住。 2、通讯系统每户预留电话、宽带网络外线接口。

　　3、净化水装置净化水装置实现五层净化，饮用水、生活用水独立分开，生活品质不言而喻。

　　4、完善的生活配套

　　篇三：精装酒店式公寓营销策划

　　《精装酒店式公寓营销策划》