房地产营销策划方案
精选房地产营销策划方案三篇
房地产营销策划方案 篇 1
前营销是房地产开辟的龙头。 1995 年以来，全国各城市房地产闲置率一 直在 30 ―40%之间徘徊，现实压力使泛博房地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗 放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必 须了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企 业，特别是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题 研究。之后，全国大中城市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场 营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产 开辟企业打造自己品牌的势在必行之事。
房地产营销策划的重要环节
按照现代市场营销观念，营销策划要贯通房地产开辟经营的始终。前营销 与后期的销售(推销)一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。当开辟商有了 投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定 位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最 能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开辟的后期推销 工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部份。如果没有前营销的介入， 开辟商就很难真正把握市场需求，其开辟出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带 来商品房长期闲置及资金积压的风险。
房地产营销策划的最前端
房地产开辟大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品 定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建造规划、广告企划、业务行销、物 业管理、企业形象整体策划等，对前 6 个阶段进行的营销策划活动就是“前营 销”。从房地产开辟整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于 整个营销策划的最前端。这里应该说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开辟 的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开辟划分为 房地产开辟投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几 个阶段，认为前期工作是在确定了具体开辟地点与项目之后，在购买土地使用权和 开辟项目建设过程开始以前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之 前进行的营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活 动。洪建宁在《前营销 ――房地产开辟制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要 性时指出：“大多数的开辟商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的 感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看做是“拿到地块”
之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地 块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土 地”也应包括在前营销里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面 积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者，即便于给投资者作决策之用。至于 “拟应将项目的总体规划、建造景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这应 是“前期工作”的内容。
房地产企业发展的长远战略
前营销尽管处于房地产开辟的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个 房地产开辟项目来说，前营销做得好坏，直接关系到未来开辟建成的项目是否能够 成功地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开 发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也惟独通过前营销策划，找准目标人 群，进行产品市场的恰当定位，通过成功的房地产开辟项目来树立自己的产品和企 业品牌，才干使企业长久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业成 功谋划未来发展的一个有效的、长远的战略。
前营销策划工作的误区与问题
在我国， 1992 年和 1993 年上半年房地产热带来的后果还没有彻底消除， 某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下，进入 1998 年之后，整个 宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开始升温， 20xx 年新一轮房地产热的争论与 管理又拉开序幕。特别是 20xx ―20xx 年，房地产开辟的各项指标增幅均在 30%左 右。据有关部门统计， 20xx 年全国有 11 个省、自治区和直辖市房地产开辟投资增 幅超过 50%，35 个大中城市中有 10 个城市投资增幅超过 70%。房地产投资的过快 增长，势必使房地产开辟数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率迅速上 升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的，但笔者认为，房地 产开辟商营销策划不力，特别是前营销策划的极不到位是其主要的原因。
其存在的误区与问题主要表现在：
重后期推销轻前期营销，本末倒置。
尽管不少开辟商都知道营销在房地产开辟项目中的重要性，但殊不知道什 么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项 目、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划，在项 目建设过程中直接做广告以便推销；三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进 行；四是开辟前期虽有市场调研，但要末是全国范围的资料，本市资料不详，要末 资料的获取缺乏可靠的依据，要末是可行性报告的承担者为了对付差事而做的一篇 “调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽误了房地产营销策划的 最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即 使有也是环绕某一开辟项目或者为销售某一产品不得不进行的一种活动。
房地产营销策划方案 篇 2
一、营销概况：
房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同 于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情 度事、权衡利弊的反复斟酌才干作出决定，而且反弹心理很强，稍有不趁心就会改 变主意，买主思量的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件， 又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有 慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然 显着的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具 备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。
二、创意理念：
房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念 上形成：
1、具有高度的自信野心;
2、富于竞争，且乐此不倦;
3、头脑敏锐，不拘传统;
4、感性认识和理性认识相处融洽;
5、注重历史，尊重现实，睽重未来。
三、构思框架：
1)以塑造形象为主，渲染品味和意念 ;
2)展现楼盘的综合优势;
3)体现楼盘和谐舒适生活;
4)直切消费群生活心态。
四、实战流程：
1、形象定位：
对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计 思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点彻底可以从楼盘的整体设计中
体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设 计和公共空间的审美安排;小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都 进行精碉细凿，力争完美。
好东西总有不同之处，于是“不同”二字构成为了楼盘这一高档物业的形象 基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同， 物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不 同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开辟商向楼盘消费对象阐 述物业优势的重要线索。
2、主要卖点：
对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：
1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出 明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。
3、绘制效果图：
根据开辟商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。 绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动 购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精美的'效果图对营销起了事半功倍的 决定性作用。
4、广告诉求点：
1)阐述楼盘的位置;2)阐述楼盘所在地的历史渊源;3)阐述楼盘交通条件;4) 阐述楼盘人口密度情况;5)阐述楼盘的升值潜力;6)阐述楼盘开辟商的信誉;7)阐述 楼盘的背景;8)阐述楼盘的舒适温馨;9)阐述楼盘的实用率;10)阐述楼盘的付数计 划;11)阐述楼盘的品质;12)阐述楼盘的深远意义;13)阐述楼盘的物业管理有什么不 同。
5、广告阶段划分：
对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广 告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推泛博致划 分为三个阶段：
第一阶段(预期到首期交楼入住)：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促 进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告 费用投入相对较大。
房地产营销策划方案 篇 3
一、房产活动营销概念
“房产活动营销”，即是在楼盘推广过程中，通过精心策划、具有鲜明主 题能够引起哄动效应的，具有强烈新闻价值的 ―一个单一的、或者是系列性组合的营 销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进；它非但是集广告、促销、公关、推广 等一体的营销手段，也是建立在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上的全新 营销模式。
二、房产活动营销产生背景
纵览房地产发展历程，房产活动营销观念形成非一蹴而就，依其发展阶段 的不同，大致可分为以下三个层次： 1994 年以前，房地产市场尚未成熟，活动营 销似乎是一个生僻的词语； 1994 年-1998 年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每一个 发展商的脑海里时，房地产活动营销便成为了一个最时髦的观念； 98 年以后到现 在，由于楼盘竞争的日益加剧，房产活动营销深入人心，开始由“产品营销”向 “服务营销”和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂、良莠 不齐的现象。
三、房产活动营销发展阶段
1、促销活动 ――简单的产品推广活动，充其量无非是一种技巧手法，是 局部的修饰举措，其成功带有偶然性，效益也仅限于产品本身。浏览 1995－1998 年房地产市场，大多数点子和绝招都是变相的让利行为，它的耀眼也大多昙花一 现。
2、行销企划 ――相对有组织、有系统的营销行为，是根据市场在原有的 基础上对产品进行修改和包装，制定缜密的广告计划并予以强力贯通执行。相对于 促销活动而言，是一个质的飞跃，是房地产市场成熟的前进标志，其成功建立在因 市场的各项资源最优化配置的基础之上。
3、 营销战略 ――是房地产企业全方位、立体化的更高层次营销行为，不 单单是指企业的营销决策，更着重于活动营销观念是否贯通于企业经营行为的每一 个环节和每一个细节，包括经营理念、组织架构、社区生态环境与邻里沟通，是通 过满足对购房者需求和欲望，将购房者利益、企业利益和社会效益综合考虑所拟定 出最佳营销计划。
小结：
纵观房产活动营销发展过程，显然能纳入到整体营销战略高度上的活动无 疑更符合时代发展的趋势。但目前现状是，房地产活动营销的三个层次依然相互并 存、共同发展的，它们在不同的程度上服务于不同的房地产企业。
四、房产活动营销策略分析
房地产营销中的“活动营销”策略，是基于其产品销售的独特性、艰巨 性、创造更加强烈高效的“信息传递”手段，尽可能实现楼盘销售的短期、高效 率。
第一，“活动营销”策略，要努力传递楼盘信息中的独特内容 ――即楼盘 所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一块生地上，活动营销显示出它独特的 功效。
第二，信息传递的方式必须是独到的、精彩的 ――即尽可能引起哄动效 应。为了获得信息传递的高效性，楼盘产品信息的传递，必须要创造具有哄动效应 的“新闻事件”、具有高度独创性的特色活动，以独特的“形式”，高强度的刺激 性特点，使消费者对“活动”感兴趣，进而向消费者传递产品信息、企业形象信息 等，目的在于使特定公众故意识、主动性地接受到产品的独特信息。
第三，信息传递的对象应该“准确” ――必须是针对特定的公众。
一个产品所针对的“公众”与普通公众不是一个概念，那些有可能成为该 产品的消费者的人群，才是该产品所对应的公众。
五、常见房产活动营销手法列举
1、按市面上的房产活动营销呈现状况---即横向按市场面展开
⑴ 产品说明会 ― ― 目的是通过一个互动性很强的说明会，开辟商、建造 师、景观师、合作商家等轮番上台，对房产品进行全方位的演讲，把楼盘中的细 节、配套、理念传达给业主和意向客户。
⑵ 客户活动 ――在房地产楼盘销售的整个时间序列上，选择一个或者几个 关键性的节点，安装“发动机”，“助推器”，举办各种类型的促销活动，即可以 单独也可以连成一个整体如文化周、地产节等，以便给一个特定楼盘的品牌建设或者 销售工作合力加速。
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